Quand on en est en copropriété dans un immeuble collectif, un ensemble de formalités est inclus, du simple fait que vous devenez copropriétaire d’un logement. Il en va du bon fonctionnement de la copropriété, du bon usage des lieux et de la bonne entente entre chaque copropriétaire. On vous parle aujourd’hui des charges annuelles (ou charges prévisionnelles) : quelles sont-elles et qui concernent-elles ?
Plan de l'article
Définition des charges prévisionnelles annuelles
On entend communément par charges de copropriété, charges prévisionnelles ou encore charges annuelles, les frais dus par tous les copropriétaires et obligatoirement payés chaque année. Ces frais prennent en charge toutes les dépenses liées au bon fonctionnement de la copropriété.
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La participation des copropriétaires va être proportionnelle à leur quote-part dans la copropriété. Il s’agit, en d’autres termes, de la valeur des lots des copropriétaires. Un lot est constitué d’une partie privative et de la partie concernant les parties communes.
Comment sont fixées les charges de copropriété ?
Chaque année, le budget prévisionnel est préparé par le syndic de copropriété et fixe les charges annuelles de copropriété. Ce budget prévisionnel est traditionnellement voté par l’assemblée générale, et ce, dans les 6 mois suivant le dernier jour du précédent exercice comptable.
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Le budget prévisionnel peut comprendre, pour l’année à venir :
- L’ensemble des dépenses (ou futures charges) de fonctionnement de la copropriété ;
- L’ensemble des dépenses de maintenance de la copropriété ;
- L’ensemble des dépenses d’administration courante des parties communes et des équipements communs présents sur la copropriété ;
Le budget prévisionnel indique les dépenses prévues et servira de base de calcul aux charges demandées aux copropriétaires. Un budget prévisionnel peut bien sûr se trouver en-deçà de la réalité : il ne pourra alors pas couvrir l’intégralité des dépenses de la copropriété et peut amener à des difficultés de paiement.
Le règlement de copropriété définit le calcul de la répartition des charges entre tous les copropriétaires. Il ne peut donc être modifié que sur vote à l’unanimité. Pour cela, il est nécessaire de convoquer une assemblée générale extraordinaire.
Charges de copropriété : pourquoi prévisionnelles ?
Les charges de copropriété sont généralement demandées aux copropriétaires au début de chaque trimestre. Ceci correspond au versement de provisions sur charges. Il s’agit du quart du budget prévisionnel (une année est divisée en 4 trimestres). Le but des provisions sur charges est d’étaler les dépenses sur l’année et d’anticiper sur le budget qui sortira.
Il s’agit donc d’une estimation des dépenses et non des frais réels engagés dans les travaux, l’entretien, l’administration et la maintenance de la copropriété et de l’immeuble. Parfois, si l’assemblée générale effectue un vote en ce sens, les provisions sur charges peuvent être demandées par semestre ou par mois.
Les charges prévisionnelles sont régularisées à la fin de chaque année, selon les dépenses réelles liées à la copropriété. Il se peut que les provisions sur charges soient insuffisantes. Dans ce cas, les copropriétaires doivent verser un complément de charges. Si au contraire les provisions sur charges sont trop élevées par rapport aux charges réelles de copropriété, un trop-versé sera imputable l’année suivante.
Ce que comprennent les charges de copropriété
Des charges générales et des charges spéciales sont identifiées et sont inscrites dans le budget prévisionnel.
Charges générales : frais de conservation, d’entretien et d’administration des parties communes de l’immeuble / copropriété. Nettoyage, éclairage, ravalement, eau, électricité des parties communes, etc.
Charges spéciales : frais de fonctionnement des services collectifs et des équipements communs : chauffage collectif, ascenseur, etc.
Le calcul des charges spéciales est proportionnel à un usage dit “réel”. Par exemple, une personne propriétaire d’un logement au 12e étage va payer plus de charges qu’une personne propriétaire en rez-de-chaussée. Le montant des charges de copropriété est ensuite demandé au locataire si les charges sont incluses.
