Plan de l'article
Un point commun : le mécanisme d’amortissements
Quel que soit votre choix, en optant pour un achat LMNP dans l’ancien ou dans le neuf vous pourrez bénéficier du mécanisme d’amortissement.
Qu’est-ce que le mécanisme d’amortissement?
Il s’agit d’une méthode comptable qui permet d’enregistrer comptablement l’usure d’un actif (un bien immobilier par exemple).
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Commençons par un exemple très simple :
Vous achetez un ordinateur 1000€
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Sa durée de vie est de 5 ans
Vous pouvez déduire 200€ chaque année de vos revenus
Cette méthode s’applique à l’immobilier et va vous permettre d’amortir votre investissement locatif.
Prenons cette fois-ci un exemple beaucoup plus concret :
Vous achetez un bien immobilier 300 000 €
Sur la valeur de ce bien, nous devons enlever une quote part liée au terrain de 15% qui n’est pas amortissable soit 45 00€
Il reste donc 85% de la valeur du bien qui sera amortissable
Ces 85% sont ventilés entre 3 grandes catégories
- Le gros oeuvre = 45% de sa valeur qu’on va amortir sur 50 ans soit un amortissement annuel de 2 700 €
- L’étanchéité et façade = 10% de sa valeur qu’on va amortir sur 20 ans soit un amortissement annuel de 1 500 €
- Agencement, plomberie, électricité = 30% de sa valeur qu’on va amortir sur 15 ans soit un amortissement annuel de 6 000 €
En additionnant ces 3 catégories, on arrive à un total de 10 200€ sur les 15 premières années
Cet amortissement nous permet d’avoir une enveloppe de charges fictives déductibles à déduire de vos revenus locatifs
Si vous avez un revenu locatif de 10 000 €, vous voyez que vos revenus sont entièrement anéantis par les amortissements et donc non imposés.
Bien entendu, la ventilation doit se faire en fonction du bien immobilier. Cette méthode est propre à chaque bien. Nous n’appliquerons pas les mêmes durées avec un bien neuf ou ancien, que vous venez de réaliser des travaux dans l’année en cours ou précédemment.
Si vous ne savez pas quel taux appliquer ou si le LMNP conviendrait à votre projet, nous vous conseillons l’investissement locatif clé en main : toutes vos démarches seront alors prises en charge par des experts reconnus.
Les 4 différences du LMNP dans l’ancien et le neuf
Dispositifs fiscaux
Comme nous le disions en introduction de cet article, investir en LMNP dans le neuf ou l’ancien vous permet de bénéficier du mécanisme d’amortissement en optant pour le régime micro-bic.
Cependant, le dispositif fiscal Censi-Bouvard qui vise à réduire le montant de vos impôts n’est éligible que dans le neuf.
Le dispositif fiscal Censi-Bouvard ouvre aux particuliers, qui investissent dans un logement meublé neuf d’une résidence avec services destiné à la location, la possibilité de réduire leur impôt sur le revenu pendant 9 ans.
Régularisation de la TVA
En investissant en LMNP dans un logement ancien, l’immobilier est hors taxe et sans avancement de TVA. En effet, cette dernière aura déjà été régularisée.
A l’inverse, si vous investissez en LMNP dans un logement neuf, vous avancez le paiement de la TVA. Ce montant vous sera reversé une fois le bien sera livré.
Revenus locatifs
Quand vous investissez dans un programme neuf en LMNP, le projet n’est pas encore sorti de terre. Les livraisons sont généralement prévues entre 12 et 24 mois et vous ne percevrez donc vos loyers qu’une fois que la résidence de service entrera en exploitation.
Au contraire, investir dans l’ancien en LMNP vous permettra de percevoir vos premiers loyers dès la mise en location de votre bien après avoir signé l’acte authentique chez le notaire.
Les frais de notaire sur le VEFA et l’occasion
Si dans l’ancien, les frais de notaires se chiffrent à d’environ 8%, vous bénéficiez dans le neuf de frais de notaire largement réduits. En effet, les frais de notaires dans le neuf s’estiment à 3,5%.
Conclusion : investir dans le LMNP ne s’improvise pas, faites-vous accompagner par des experts
Comme vu précédemment, un projet d’investissement immobilier dans le LMNP nécessite des connaissances en droit, fiscalité et comptabilité. Avant de vous lancer, il est important de réaliser diverses projections, notamment pour les amortissements et les revenus, mais aussi d’étudier les différents statuts juridiques. Tout ceci demande du temps et peut retarder le démarrage réel de l’investissement immobilier que vous envisagiez. Or, sur le marché, chaque jour compte pour ne pas perdre une bonne affaire.
Pour vous assurer le meilleur investissement possible, des experts proposent de l’investissement locatif clé en main. A travers cette offre, tout au long de votre projet, vous recevrez les conseils d’experts et des meilleures adresses, afin d’investir en toute quiétude.
