Tout savoir sur les SCPI

Le secteur de l’immobilier est l’un des plus avantageux en termes d’investissements. L’on peut en effet avoir la garantie de se constituer un patrimoine pérenne et fiable. Toutefois, investir dans l’immobilier peut coûter une petite fortune. Généralement, les bailleurs font recours à un prêt pour effectuer un tel investissement. Mais il existe d’autres moyens fiables et peu coûteux qui permettent de profiter d’un investissement immobilier. La Société Civile de Placement Immobilier, SCPI, est l’un des plus répandus.

La SCPI : qu’est-ce que c’est ?

La SCPI, Société Civile de Placement Immobilier, est une technique grâce à laquelle les particuliers peuvent investir dans l’immobilier à travers une entreprise de gestion. Le particulier n’effectue donc pas un investissement direct dans un bien immobilier, cela coûte souvent plus cher. Au lieu de cela, il investit dans un bien immobilier géré par une société de gestion comme on peut le voir sur le blog Tout Immo. Dans ce cas, les frais d’investissement sont beaucoup plus réduits. La société de gestion se charge d’effectuer toutes les opérations liées à l’investissement. Ensuite, elle regroupe les loyers, en déduit les charges et procède au partage de la somme restante aux investisseurs. Le partage se fait en fonction des parts qu’ils détiennent.

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Dans une SCPI, de principaux acteurs interviennent pour garantir une gestion fiable et efficace. On distingue donc l’AMF, l’Autorité des Marchés Financiers, qui se charge d’agrémenter les SCPI. Il y a le conseil de surveillance constitué de 7 associés choisis par l’assemblée générale. Ce conseil se charge de la surveillance des actions de la société de gestion. Il y a ensuite les commissaires aux comptes dont la mission est de certifier les comptes annuels ; ces membres sont désignés par l’assemblée générale. En dernière position, il y a l’expert immobilier. Ce dernier doit être présenté par la société de gestion à l’Autorité des Marchés Financiers qui se chargera d’accepter sa candidature. L’assemblée générale va maintenant se charger de sa désignation. Sa mission est d’effectuer une expertise de l’ensemble du parc immobilier tous les 5 ans.

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Les avantages de l’investissement immobilier à travers une SCPI

Il y a plusieurs avantages à investir dans l’immobilier à travers la SCPI. L’un des premiers avantages de ce mode d’investissement est son accessibilité. La SCPI est accessible à toutes les bourses. Avec un minimum de 500 ou de 1 000 euros, vous pouvez devenir investisseur. Ce mode d’investissement permet aussi de mutualiser les risques. Dans un investissement classique, le bailleur est contraint de supporter les mensualités de crédit à lui tout seul si le locataire ne paie plus le loyer. Avec les SCPI, votre loyer provient de plusieurs locataires à la fois. Lorsque l’un des locataires ne paie pas son loyer, vous ne serez pas trop affecté.

En investissant dans les SCPI, vous n’êtes pas obligé de tenir une trésorerie ou de vous occuper de la gestion du bien. C’est à l’entreprise intermédiaire de s’en occuper, ce qui vous dégage de toutes ces contraintes. Vous ne risquez pas alors de vous occuper de la collecte des loyers ou du choix des locataires par exemple.

Il faut préciser que les SCPI évoluent dans un cadre légal et réglementé. C’est l’Autorité des Marchés Financières qui oblige les Sociétés Civiles de Placement Immobilier à respecter les bonnes règles en matière de transparence fiscale.

Par ailleurs, la SCPI vous permet de profiter d’une excellente rentabilité. Cette dernière est aussi élevée si l’investisseur détient d’importantes parts.

Focus sur les différentes catégories des SCPI

En règle générale, l’on distingue trois principales Sociétés Civiles de Placement Immobilier. Il s’agit des SCPI de rendement, des SCPI fiscales et des SCPI de plus-values. Chaque catégorie de SCPI possède des caractéristiques qui lui sont propres. De plus, elles répondent à des objectifs d’investissement bien différents les uns des autres.

Les SCPI de rendement

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier de rendement sont les plus connues. Elles investissent généralement dans les biens immobiliers professionnels comme les commerces et les bureaux. Ces SCPI permettent aux investisseurs de percevoir régulièrement leurs revenus. Elles sont alors parfaites si vous souhaitez disposer de revenus complémentaires. Dans cette catégorie, on distingue les SCPI régionales et les SCPI diversifiées. Les premières n’investissent que dans des régions bien précises tandis que les secondes procèdent à la diversification de leur patrimoine.

Les SCPI fiscales

Ces Sociétés Civiles de Placement Immobilier sont beaucoup plus adaptées aux particuliers souhaitant réduire leur taux d’imposition. Ici, les rendements sont plus faibles, mais les investisseurs ont la possibilité de profiter d’avantages fiscaux très avantageux.

Les SCPI de plus-values

Cette catégorie de SCPI est moins connue que les précédentes. Elle est beaucoup plus destinée aux personnes qui désirent réaliser d’importantes plus-values à long terme. Ces investisseurs ne perçoivent donc pas de revenus complémentaires dans l’immédiat. Les SCPI de plus-values effectuent des achats de biens immobiliers présentant de forts taux de revalorisation dans les années à venir.

Comment acheter et revendre des parts de SCPI ?

L’achat et la revente des parts de SCPI se font en fonction des règles précises.

Acheter des parts de la société civile de placement immobilier

Si vous désirez acheter des parts de SCPI, vous pouvez le faire lors de la création de la société ou au moment de l’augmentation du capital de l’entreprise. Dans ce cas, il s’agit du marché primaire et les parts seront achetées à la valeur nominale. Vous pouvez aussi acquérir des parts de SCPI sur le marché secondaire. Ici, vous rachetez des parts déjà existantes.

La revente des parts de SCPI

Revendre vos parts de SCPI va dépendre du type de SCPI auprès de laquelle vous êtes associé. Il peut s’agir d’une SCPI à capital variable ou d’une SCPI à capital fixe.

S’il s’agit d’une SCPI à capital variable, la revente peut se faire par le remboursement des parts par la société civile de placement immobilier. La revente peut aussi se faire sans l’intervention de la SCPI, le vendeur utilise alors la technique du gré à gré. S’il s’agit par contre d’une SCPI à capitale fixe, la revente des parts est effectuée grâce au marché secondaire. Ici également, le revendeur a la possibilité d’agir de gré à gré sans l’intervention de la société de gestion. Toutefois, la société doit être tenue informée. Le nouveau propriétaire aura l’obligation de payer la commission de cession et des droits d’enregistrement.

Les critères pour choisir la SCPI qui convient le mieux à votre profil d’investisseur

Choisir une SCPI n’est pas chose aisée. Pour opter pour la bonne, il faudra prendre en compte certains critères.

Le rendement annuel de la SCPI est l’un des critères à prendre en compte lors du choix d’une entreprise de placement immobilier. Il est exprimé sous forme d’un taux. Il représente le ratio entre les loyers qu’elle a collectés et l’ensemble des dépenses liées au patrimoine géré.

Le coût d’acquisition d’une part s’évalue grâce aux frais inclus dans le prix de cette dernière ou occasionnés par son achat. Les frais qui peuvent être pris en considération sont :
• les frais de gestion,
• les droits d’enregistrement,
• les honoraires pour le conseil financier.

Certains investisseurs ne prennent pas tous ces éléments en considération, alors que cela peut altérer leur rentabilité.

L’état du marché immobilier visé par la société civile de placement immobilier (SCPI)

Lorsque vous souhaitez acheter des parts d’une SCPI, il faut trouver des locataires. L’état du marché immobilier est donc crucial pour votre choix de SCPI.

Les SCPI à placement immobilier plus récent sont à éviter si vous n’êtes pas prêt à prendre des risques élevés.

L’étude minutieuse des critères précités permettra à l’investisseur avisé d’avoir une vision claire sur la société qui conviendra le mieux à son profil et ses objectifs financiers.

Les risques et les précautions à prendre avant d’investir dans une SCPI

Investir dans une SCPI peut être rentable, mais il ne faut pas oublier que tout investissement comporte des risques. Pensez à bien prendre certaines précautions avant de vous lancer.

Le premier risque encouru lors d’un investissement en SCPI est celui de la perte en capital. En effet, les performances passées ne sont pas forcément indicatives des résultats futurs et les parts peuvent perdre leur valeur.

Un autre risque potentiel concerne la liquidité. Les titres sont parfois difficiles à revendre si vous avez besoin d’argent rapidement. Le marché secondaire pour les parts de SCPI étant peu développé, le temps nécessaire pour vendre ses titres peut être long et affecter votre trésorerie.

Toute acquisition immobilière implique également un risque locatif : s’il y a moins de locataires qu’il n’en faudrait sur un ou plusieurs bâtiments détenus par la société civile immobilière visée (SCPI), cela diminuerait alors son rendement annuel.

Pensez à bien prendre le temps de vous renseigner sur chaque entreprise dans laquelle vous envisagez d’investir et à envisager avec attention toutes les précautions mentionnées ci-dessus. En procédant ainsi, vous maximisez vos chances pour un placement rentable et sûr.