Comment fixer un bon loyer pour limiter le turnover des locataires ?

Vous avez investi dans un logement que vous louez à des locataires. Alors voici dès à présent le conseil que nous pouvons vous donner : ne laissez pas le hasard décider du loyer à fixer.

Il est important de déterminer au préalable un loyer d’appel en ayant une idée des prix du marché, ce qui vous évitera bien des soucis par la suite, comme par exemple un turnover important. Pour vous aider à fixer le loyer d’un logement, vous pouvez prendre en compte plusieurs facteurs.

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La superficie du logement, l’emplacement et la qualité des services offerts (gardien, concierge, etc.) peuvent avoir une influence sur le prix du loyer. Vous trouverez dans cet article quelques conseils à suivre pour fixer un “bon loyer”.

1. La recherche du loyer idéal pour les locataires

Il existe différentes manières d’établir le loyer d’un logement. La plupart du temps, il est fixé par comparaison avec les offres existantes situées localement sur le même marché immobilier. Ainsi, il peut aussi varier en fonction de l’emplacement et de la qualité de la construction.

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Par exemple, un appartement situé au cœur d’une grande ville coûtera plus cher en terme de prix au m2 du loyer qu’un logement à la périphérie.

Alors comment fixer le loyer d’un logement ? La question du loyer est une des plus difficiles à gérer lorsque vous avez investi dans un logement pour le mettre en location.

Il vous incombe de trouver un compromis entre ce que vous êtes prêt à concéder comme loyer et ce que le locataire est réellement prêt à payer.

Souvent, nous croisons des propriétaires qui fixent le loyer par rapport au remboursement qu’ils doivent effectuer à la banque. Ce n’est pas une bonne méthode et cela peut conduire à une forte vacance locative en raison d’un loyer trop élevé.

L’estimation du loyer à la location est un processus qui demande de l’expérience. C’est pour cette raison qu’il est souvent conseillé à tous les propriétaires de logements qui souhaitent mettre leur bien en location de faire appel à un professionnel. Celui-ci va lui permettre d’évaluer le montant du loyer et de fixer un prix qui est acceptable par le locataire potentiel.

Il va également vous donner des conseils sur les différents types de loyers et l’importance de sécuriser votre investissement avec un garant ou bien une assurance loyer impayé.

La contrepartie est que le service de ce professionnel est payant, mais sachez qu’ils existent des sites internet entre particuliers qui pourront vous aider pour votre location.

2. Une bonne communication avec vos locataires

Même si placer un locataire dans une situation financière idéale peut vouloir signifier que la location sera sereine, il n’en est pas toujours le cas si les rapports propriétaire / locataire ne sont pas au beau fixe.

Il est donc important de maintenir une bonne communication avec votre locataire, notamment lorsque celui-ci vous contactera dans le cadre de travaux à effectuer ou de problèmes qu’il peut rencontrer dans son logement.

Un bon moyen de maintenir le contact avec vos locataires est de leurs envoyer une quittance tous les mois qui attestera du bon paiement de leur loyer.

A ce propos, des solutions logiciels existent pour vous faciliter les envois mensuels, comme ce que propose maquittance par exemple.

Une bonne communication passe également par une grande réactivité dans les échanges avec votre locataire, que ce soit les emails, sms ou appels téléphoniques. Il est important que votre locataire ne reste pas sans réponse suite à ses demandes.

Les renseignements apportés doivent être clairs et précis, et si vous vous engagez sur certains points (par exemple des travaux à effectuer), il faudra tenir votre parole car les conflits entre locataires et propriétaires sont souvent liés à des promesses non tenues.

Un bon suivi de ses comptes est également essentiel pour maximiser le niveau de bonne relation avec son locataire. En effet, une gestion précise de sa comptabilité immobilière permet de connaître la situation financière de sa location, et d’anticiper les éventuelles difficultés du locataire pour payer son loyer. Des solutions de facilité de paiement pourront donc être mise en place pour le confort de tous.

3. Les critères à prendre en compte

Quels sont les critères à prendre en compte pour faire une bonne estimation du loyer à la location ? L’étude du marché préalable est le point de départ d’une bonne estimation du loyer et elle seule vous permettra de définir précisément les avantages et les inconvénients de votre logement par rapport à la concurrence.

Parmi les critères, il faut prendre en compte dans un premier temps le type de bien à louer : appartement, villa, bureau, etc. ; le nombre de pièces, la localisation (centre-ville ou non), les aménagements extérieurs (une terrasse, un jardin, etc.), le standing, la prestation et les équipements intérieurs (chauffage, ascenseur, parking).

Le tout doit être étudié avec soin car un loyer trop bas peut se révéler dangereux pour les finances de l’investisseur qui se retrouvera avec un gros effort d’épargne mensuel à payer.

Mais un loyer fixé trop haut entraîne bien souvent des difficultés à trouver un locataire (donc une grande vacance locative) et aussi à favoriser le turnover du locataire en place qui sera tenté de déménager dans un logement présentant un meilleur rapport qualité / prix.

4. Un bon logement pour un bon loyer

La recherche de locataire est une tâche difficile et chronophage. Quand les locataires quittent votre location, vous devez les remplacer, ce qui implique parfois des frais en ayant recours à un professionnel de l’immobilier qui se chargera de répondre aux appels des candidats potentiels et d’organiser des visites pour les nouveaux locataires.

Si vous souhaitez vous en occuper directement et que vous voulez que cette tâche soit plus facile, voici le conseil qui conditionnera toute votre location : le logement proposé doit présenter un bon état d’usage et des équipements récents.

Les logements de grande qualité peuvent être difficiles à trouver pour les locataires qui seront donc plus nombreux à déposer leurs dossiers pour ce type de logement.

L’idéal est de proposer sur le marché locatif un logement présentant un bon rapport entre les prestations qu’il propose et le prix (loyer) proposé.

Pour cela, il n’est pas nécessairement obligatoire d’opter pour un logement neuf ou récent, mais un appartement ou une maison qui propose un état d’usage correct, des fonctionnalités nouvelles et une surface suffisante dans le cas où le propriétaire souhaite louer à plusieurs personnes, sont en effet vivement recommandés si vous souhaitez optimiser votre loyer.

Vous devez également choisir un logement situé dans un quartier qui sera demandé par les locataires. L’endroit doit être proche des transports en communs, des commerces, des établissements scolaires, des centres d’activités et des lieux de loisirs.

Vous aurez ainsi plus de chances de trouver un locataire prêt à payer le loyer que vous proposez parce qu’il pourra utiliser facilement les services du quartier.