Résiliation du bail, comment ne pas commettre d’impairs ?

Le bail désigne un contrat de location reliant généralement deux parties. Il s’agit du propriétaire du bien loué, encore appelé le bailleur, et du locataire. Avec ce contrat de location, le bailleur s’engage à louer son bien mobilier ou immobilier au locataire pendant une durée déterminée. En contrepartie, le locataire s’engage en retour à verser une rémunération donnée au propriétaire du bien en question. Toutefois, la résiliation d’un bail nécessite la prise en compte de certaines règles capitales que l’on soit propriétaire ou locataire.

Locataire : comment résilier votre bail de location ?

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Du côté du locataire, la résiliation du bail de location doit respecter les bonnes règles. Il doit notifier son congé suivant les délais prévus, prendre en compte le délai de préavis requis et notifier son congé en bonne et due forme.

La lettre de congé du locataire

La lettre de congé permet au locataire de notifier au propriétaire son désir de quitter le logement. Cette notification ne peut pas se faire par téléphone, par e-mail ou de manière verbale. Il doit s’agir d’une lettre rédigée mettant en exergue les désirs du locataire de quitter les lieux, une lettre recommandée avec accusé de réception. Le locataire a aussi la possibilité de la remettre en mains propres contre émargement ou récépissé. Elle peut également être envoyée par acte d’huissier.

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Cette lettre mentionne généralement l’identité du propriétaire et l’adresse du bien occupé. La durée du préavis doit aussi être mentionnée.

Le préavis

Pour résilier un bail, le locataire doit respecter un certain délai établi pour le préavis. Dans le cas d’une location meublée, le délai du préavis est de 1 mois. S’il s’agit d’un bien immobilier vide, le préavis a un délai de 3 mois. Toutefois, ce délai peut être réduit à 1 mois dans certains cas ; on parle alors de « Préavis réduit ». Il convient de préciser que ce type de préavis est uniquement personnel, il ne s’applique qu’au locataire. Lorsque le locataire veut recourir à un préavis réduit, sa lettre de congé doit être envoyée au propriétaire avec un justificatif. Des documents complémentaires peuvent aussi être demandés.

Ainsi, le préavis réduit est valable lorsque le locataire perd son emploi. Attention toutefois, car la fin d’un CDD, le départ à la retraite, le changement d’emploi et la démission ne sont pas des pertes d’emploi.

En cas de nouvel emploi après la perte d’un emploi, le locataire peut recourir au préavis réduit. Il lui est aussi possible d’obtenir un préavis réduit s’il est âgé de plus de 60 ans et qu’il doit sortir de son appartement pour des raisons de santé. Dans ce cas-là, un simple certificat médical est amplement suffisant pour réduire le préavis à un mois. En cas de mutation professionnelle, le locataire peut avoir le préavis réduit. S’il perçoit le RSA, il est possible que le préavis soit réduit.

Il est important de préciser que le locataire a l’obligation de payer le loyer jusqu’à la fin du préavis. En cas de désaccord sur le préavis, le propriétaire doit saisir un tribunal pour règlement de l’affaire si aucun accord n’a été trouvé à l’amiable.

Résiliation du bail de location par le propriétaire : les règles à suivre

La résiliation d’un bail par le locataire doit être faite en suivant certaines règles précises. Il doit tout d’abord justifier d’un motif sérieux pour effectuer une telle opération. Ainsi, la résiliation du bail peut donc survenir si le bailleur désire reprendre le bien immobilier pour y vivre ou pour y faire loger un proche à lui ; on parle de congé pour habiter.

De même, le propriétaire peut résilier le bail en cas de vente de son bien immobilier ; il s’agit d’un congé pour vendre. L’existence d’un motif légitime et sérieux de non-renouvellement du bail peut aussi être prise en compte ; on parle alors d’un congé pour motif légitime et sérieux. En cas de motif mensonger donné par le bailleur, celui-ci peut être exposé à une amende pouvant atteindre les 6 000 euros.

Le congé et le préavis

Le propriétaire doit notifier le congé au locataire par lettre recommandée avec accusé de réception. L’envoi de la lettre peut aussi être fait par acte d’huissier ; le propriétaire peut aussi remettre la lettre en mains propres au locataire.

S’il s’agit d’un bien non meublé, le délai du préavis est de 6 mois. Dans le cas d’un bien meublé, ce délai passe à 3 mois. Une fois que le locataire reçoit la lettre de congé, il peut décider de quitter le logement à tout moment. Il doit tout simplement payer le loyer et les charges qui lui sont dues que pour le temps réel durant lequel il a occupé le logement.

La clause résolutoire

Dans le cas où le locataire commet une faute grave, le propriétaire peut utiliser la clause résolutoire pour mettre fin au contrat. Il peut s’agir d’un non-paiement du loyer et des charges qui sont dues au locataire. Ici, la résolution est automatique, mais il faudra transmettre une injonction de payer à votre locataire avant toute chose. Cette notification doit être faite par un huissier de justice. Le locataire dispose alors d’un délai de 2 mois pour payer tous les loyers qu’il doit au bailleur. Toutefois, s’il connaît des difficultés financières l’empêchant de régler ses loyers, il a la possibilité de demander et d’obtenir un délai de paiement auprès d’un juge.

Le cas des locataires de plus de 65 ans

Les locataires de plus de 65 ans dont les revenus annuels ne dépassent pas une fois et demi le SMIC sont couverts par la loi. Ainsi, le propriétaire n’est pas en mesure de s’opposer au désir de renouvellement du bail par un sénior de plus de 65 ans. Le bailleur ne peut pas non plus donner congé à ce locataire. Cependant, la résiliation du bail est possible. En tant que propriétaire, vous devez vous assurer de proposer à votre locataire un logement adapté à ses moyens et à ses besoins.

Les conséquences d’une résiliation de bail non respectueuse des règles

La résiliation d’un bail est punie par la loi. Le locataire ainsi expulsé pourra alors demander une indemnité équivalente à 6 mois de loyer auprès du tribunal compétent. Dans certains cas extrêmes, l’expulsion abusive peut même mener à des poursuites judiciaires pour harcèlement moral.

Vous devez connaître les lois et réglementations concernant la résiliation d’un bail avant d’engager toute procédure.

D’autre part, vous devez noter qu’une fois que le locataire a reçu la notification de congé, il dispose encore d’un délai légal pour quitter le logement en question. Si ce délai n’est pas respecté par le locataire ou s’il refuse purement et simplement de partir sans avoir réglé ses dettes (loyers impayés notamment), alors cette situation devient un contentieux qui doit être traité devant les tribunaux spécialisés.

Il vaut mieux essayer au maximum d’éviter ce genre de conflits avec son locataire car cela engendre souvent beaucoup de stress et coûte cher en termes financiers et temporels aux deux parties impliquées dans cette affaire.

Les recours possibles en cas de litige lors d’une résiliation de bail

En cas de litige lors d’une résiliation de bail, les recours possibles dépendent du type de différend rencontré. Si le propriétaire a suivi la procédure légale et que le locataire refuse toujours de quitter le logement, alors l’expulsion forcée peut être envisagée.

Si des erreurs ont été commises ou si la procédure n’a pas été respectée à la lettre par le propriétaire, cela pourrait se retourner contre lui devant un tribunal.

Dans le cas présent où une expulsion forcée est nécessaire, vous devrez faire appel aux services d’un huissier pour mettre en œuvre la décision rendue par les tribunaux compétents. De même, lorsqu’il s’agit de régler des loyers impayés ou tout autre conflit financier lié au contrat de location entre vous et votre locataire, il serait judicieux d’avoir recours à un avocat spécialisé dans ces domaines pour vous aider à clarifier votre situation et engager toute action légale admissible.

Souvenez-vous que le meilleur moyen de régler tous les conflits potentiels reste encore la communication préalable avec votre locataire. Vous pouvez éviter des situations stressantes et coûteuses qui sont généralement préjudiciables à toutes les parties impliquées. Tout litige doit être traité avec tact et professionnalisme afin de trouver un terrain d’entente satisfaisant pour toutes les parties concernées.