Loi Pinel à Montpellier : quels changements pour 2023 ?

Loi Pinel à Montpellier : quels changements pour 2023 ? © Kovalov Anatolii – Shutterstock

L’année 2023 marquera un grand tournant pour la loi Pinel. Prolongée jusqu’au 31 décembre 2024, le dispositif fiscal préféré des français connaitra dès l’an prochain quelques modifications, celles-ci initiées par Emmanuelle Wargon, Ministre du Logement. Fin 2021, cette dernière a en effet annoncé sa volonté de faire évoluer la loi Pinel pour prendre davantage en considération les besoins à l’échelle locale et les enjeux environnementaux actuels.

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Ces changements s’opéreront dès le 1er janvier 2023 sur l’ensemble du territoire, y compris à Montpellier. Sous le soleil et proche des plages, Montpellier, que l’on surnomme “La Surdouée” est une ville qui profite d’un fort dynamisme à la fois touristique et économique. La croissance démographique y est exponentielle et selon les estimations de l’Insee, la métropole devrait accueillir plus d’un demi-million d’habitants d’ici 2040.

Plus que jamais, Montpellier est une ville avec un fort potentiel et où le secteur de l’immobilier neuf bat son plein à l’image des quartiers Port Marianne ou de la Pompignane. Avec une demande locative au rendez-vous et des programmes neufs à foison, investir en loi Pinel à Montpellier en 2023 peut s’avérer être l’affaire du siècle !

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Loi Pinel 2023 : un dispositif hybride

Prorogée lors du vote de la loi de finances pour 2022, la loi Pinel se réserve un avenir certain, au moins jusqu’à la fin de l’année 2024. En attendant cette date fatidique, quelques nouveautés viendront rythmer l’actualité immobilière, particulièrement en 2023 où le dispositif aura droit à sa version hybride, avec l’entrée en vigueur du Pinel Plus.

Pour bref rappel, la loi Pinel est un dispositif d’investissement immobilier locatif, octroyant une réduction d’impôts allant jusqu’à 63 000 €. Réservée à l’immobilier neuf ou à l’ancien réhabilité à neuf, la loi Pinel offre tout un panel d’avantages, au-delà des bénéfices fiscaux. Pour en profiter, l’investisseur doit respecter certains plafonds et mettre son logement en location nue pour une durée minimale de 6 ans et pouvant aller jusqu’à 9 ou 12 ans.

Alors que les conditions d’éligibilité restent inchangées, la principale modification pour la loi Pinel en 2023 est la baisse progressive des taux de réduction d’impôts. Avec au même moment, l’entrée en vigueur du Pinel Plus, l’exécutif souhaite davantage mettre en lumière ce nouveau dispositif et inciter les investisseurs à l’utiliser au détriment de la loi Pinel actuelle.

Des taux de réduction d’impôts dégressifs

Au lieu des 12, 18, 21 % applicables jusqu’à la fin de l’année 2022, les taux de réduction d’impôts Pinel démarrent leur dégression à partir de 2023 et se poursuivront jusqu’en 2024 rendant le dispositif de moins en moins avantageux.

Durée de mise en location Date de signature de l’acte authentique
À partir du 1er Janvier 2023
Taux de réduction d’impôts Montant maximal de la réduction d’impôts
6 ans 10,5% 31 500€
9 ans 15% 45 000€
12 ans 17,5% 52 500€

Quels plafonds pour la loi Pinel à Montpellier en 2023 ?

Montpellier est classée en zone A, ce qui correspond aux grandes agglomérations françaises. Elle partage cette zone avec les villes de Lille, Lyon, Marseille, la Côte d’Azur, la petite couronne parisienne ainsi que la partie française de l’agglomération de Genève.

Le zonage Pinel sert à identifier les territoires où le marché immobilier est tendu ou au contraire détendu. C’est-à-dire si l’offre de logements suffit ou non à couvrir la demande en termes de superficie et de prix. Dans le cadre d’un investissement en loi Pinel à Montpellier, le loyer et les revenus du potentiel locataire sont régis selon ce zonage et en l’occurrence, la zone A pour le centre et l’agglomération et la zone B1 pour les communes du pourtour montpelliérain.

En 2023, il ne devrait pas y avoir de changements majeurs concernant les plafonds de loyers. Ceux connus à ce jour sont ceux applicables à 2021. Pour les plafonds de loyers, il est de 13,04 €/m² pour un logement situé en zone A et 10,51 €/m² pour un bien en zone B1.Les plafonds applicables pour l’année 2022 devrait paraitre d’ici quelques semaines au Journal Officiel.

La loi Pinel joue un rôle majeur dans la régulation des marchés locatifs. Elle permet aux foyers modestes de pouvoir se loger à des prix abordables et accessibles partout en France. Les locataires d’un logement loué en Pinel doivent respecter un certain plafond de ressources à ne pas dépasser. Pour l’hypercentre et la proche périphérie de Montpellier en zone A, voici un tableau détaillant les revenus annuels à ne pas excéder :

Composition du foyer locatif Plafond des ressources
Personne seule 38 236 €
Couple 57 146 €
Personne seule ou en couple avec 1 personne à charge 68 693 €
Personne seule ou en couple avec 2 personnes à charge 82 282 €
Personne seule ou en couple avec 3 personnes à charge 97 407 €
Personne seule ou en couple avec 4 personnes à charge 109 613 €
Majoration à partir de la 5ème personne 12 213 €

Le début de la cohabitation avec le Pinel Plus

Le Pinel Plus, la fameuse évolution de la loi Pinel sera opérationnelle dès le 1er janvier 2023. Plus exigeantes que celles de la loi Pinel classique, les conditions d’éligibilité au Pinel Plus seront davantage tournées vers un immobilier durable, social et qualitatif. Il permettra aux investisseurs de profiter des taux de réduction d’impôts pleins à savoir : 12 % sur 6 ans, 18 % sur 9 ans et 21 % sur 12 ans.

Ils devront alors investir dans un programme immobilier neuf respectant les critères de construction de la nouvelle Règlementation Environnementale 2020 et du référentiel sur la qualité des logements de Laurent Girometti et François Leclercq. Pour ce qui est de la localisation des logements, ils devront se situer dans un quartier prioritaire de la politique de la ville. Pour un investissement en loi Pinel à Montpellier ou dans le nouveau dispositif Pinel, 12 quartiers et 31 communes ont déjà été identifiés comme prioritaires.

Néanmoins, il sera toujours possible de profiter des taux pleins avec la loi Pinel en 2023 si un promoteur propose un programme qui respecte déjà toutes les conditions que nous venons de citer ci-dessus.

Comment investir avec la loi Pinel à Montpellier en 2023 ?

2023 sera résolument une année de test pour la cohabitation entre les deux dispositifs de défiscalisation. Investisseurs et acteurs de la promotion immobilière devront jouer avec ces nouvelles règles qui risquent de profondément changer la façon de construire et d’habiter en France.

Malgré la baisse progressive des taux de réduction d’impôts, la loi Pinel à Montpellier restera une option de premier choix. Les premiers programmes neufs conformes à la RE2020 ne sont pas encore identifiés comme tels et leur généralisation mettra un certain temps. Pour tout de même pouvoir investir dans la pierre, les investisseurs auront deux choix :

    • Investir dans un appartement labellisé E C-

Pour le moment, seuls les programmes labellisés Bâtiment à Énergie Positive et Réduction Carbone sortent de terre. Ce sont des bâtiments qui respectent déjà de hautes performances énergétiques mais ne remplissent pas toutes les cases de la RE2020. Bien qu’éligibles à la loi Pinel et plus respectueux de l’environnement, ces programmes devraient à l’achat être plus onéreux et impacter la rentabilité locative.

    • Investir dans un programme classique

Les programmes moins durables mais tout de même conformes à la RT2012 et au label BBC seront nombreux sur le marché. Du fait de leur nombre et de la volonté des promoteurs à écouler rapidement les stocks, les prix de vente devraient être plus accessibles pour les plus petits budgets. Même si les taux de réduction Pinel seront revus à la baisse, ces appartements pourront offrir de belles rentabilités.