Création d’une SCI (société civile immobilière)

Avez-vous une idée de ce que c’est une SCI ? La SCI est en fait une société civile immobilière. Mais quelles sont les démarches à suivre pour créer cette société ? Et quels sont les coûts à prévoir pour la création d’une SCI ? Pour répondre à ces questions qui vous préoccupent, on vous invite à suivre cet article !

Une SCI, qu’est-ce que c’est ?

La SCI est une société civile qui a comme objet la détention d’un ou plusieurs immobiliers. Elle n’exerce pas d’activité commerciale, c’est pour cela que son activité est appelée « civile ». La création d’une SCI se fait au moins par 2 associés. La société obtient de celles-ci des parts sociales de leurs apports.

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A l’instar de toute société, la SCI dispose des statuts qui réglementent son fonctionnement. L’activité principale d’une SCI peut être :

  • Pour une résidence principale ou secondaire : une détention d’un patrimoine immobilierpar la SCI,
  • A usage des terrains ou d’habitation : une mise en location.

La SCI ne possède pas de capital minimum. Même avec 1 € seulement, elle peut être immatriculée. Lors des augmentations et réductions de capitaux, la création d’une SCI à capital variable est même possible pour favoriser la réduction des coûts.

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En ce qui concerne sa gestion, la nomination d’un ou plusieurs gérants est établie par les associés. Ces gérants peuvent être des tiers ou des associés. Ils auront pour mission de gérer la société au quotidien. Néanmoins, il est possible que ses pouvoirs se limitent dans les statuts. Par rapport aux autres sociétés commerciales, la gestion d’une société civile immobilière est moins difficile.

Quels sont les différents types de SCI ?

Nombreux sont les types de SCI. Vous en trouverez quelques-uns ci-dessous :

La SCI classique

La SCI classique permet l’acquisition, la gestion en commun et la mise en location d’un bien immobilier à des associés, même s’ils ne sont pas forcément de la même famille.

La SCI d’attribution

La SCI d’attribution consiste à acquérir ou à construire des biens immobiliers pour que chacun ait sa part. Ces biens immobiliers sont donnés en pleine propriété, en jouissance ou en nue-propriété à chaque associé.

La Société civile de construction-vente (SCCV)

La promotion immobilière est surtout visée par la SCCV. Pour que la procédure de sa revente des tiers soit immédiate, elle cherche à construire ou à acquérir un bien immobilier.

Effectuer une plus-value est alors l’objet social de la SCCV. A l’instar d’une location meublée, c’est une activité à caractère commerciale qui engendre la requalification de l’objet social. Cette activité exige par conséquent à la société de se tourner vers le régime de l’impôt sur les sociétés (IS).

Quelles sont les étapes de création d’une SCI ? 

Pour créer une SCI, il est important de suivre au préalable les démarches suivantes :

Étape 1 : La rédaction des statuts de la SCI

L’application de la rédaction des statuts de la SCI est obligatoire pour tous les types de SCI. Aussi, le respect d’un formalisme strict est nécessaire et celui-ci devra contenir les informations :

  • La forme de société choisie par les associés,
  • La dénomination sociale de la SCI,
  • Le siège social de la SCI,
  • Le capital social,
  • La durée de vie de la société et de son fonctionnement.

Mais cela n’empêche pas les rédacteurs des statuts de mentionner la raison d’être de la société (les principes dotés par celle-ci pour réaliser son objet social) sur les mentions optionnelles.

Pour que les statuts soient valides, il est impératif de les signer et parapher par chacun des associés. De plus, si l’établissement de ces statuts se fait par acte authentique chez un notaire, ou en cas d’apport d’immeuble au capital social, l’enregistrement de ceux-ci au service des impôts des entreprises (SIE) est obligatoire.

Étape 2 : La constitution d’un capital social

Comme mentionné ci-dessus, il n’y a pas de minimum légal pour créer le capital social d’une SCI. Mais il est nécessaire pour chaque associé d’apporter au moins 1 €. En contrepartie, des parts sociales proportionnelles à l’apport effectué sont reçues par les associés.

Plusieurs types d’apports peuvent être choisi par les associés :

  • Apports en numéraire : Il s’agit des apports d’argent qui peuvent se verser en espèce, par virement bancaire ou par chèque sur le compte de la SCI créé.
  • Apports en nature : Autre que de l’argent, les apports en nature sont des apports de biens meubles ou immeubles. Si le montant de ces apports s’élève plus que celui des apports en numéraire, ils peuvent faire l’objet d’une évaluation par le commissaire aux apports.

Étape 3 : La publication d’un avis de création dans un JAL

Comme toutes les créations d’entreprise, la publication d’un avis de création de celle-ci dans un JAL est une étape importante. En fait, en faisant de cette publication, la création de la société est rendue publique. De ce fait, elle peut se rendre opposable aux tiers.

Ce sont les associés qui décident du JAL dans lequel ils veulent publier leur annonce. Lorsqu’ils auront trouvé le journal, le respect d’une certaine forme est indispensable lors de la publication. Ainsi, les mentions suivantes devraient être contenues dans l’annonce publiée :

  • La nature des statuts : par sous seing privé ou acte authentique,
  • La date des statuts,
  • La dénomination sociale,
  • La forme de la société,
  • L’adresse du siège social,
  • Le montant plancher en cas de capital social variable ou le montant du capital social,
  • L’objet social,
  • La durée de la société,
  • L’identité de ou des gérant(s),
  • Les modalités de cession des parts sociales,
  • L’identité du signataire de l’annonce,
  • L’identité du RCS où sera immatriculée la société.

Lorsque cette annonce est publiée, une attestation de parution sera remise au gérant. Ce dernier devra ensuite transmettre cette attestation avec le dossier de demande d’immatriculation au greffe du tribunal de commerce compétent.

Étape 4 : La constitution et le dépôt d’un dossier au greffe du Tribunal de commerce

La personnalité morale de la société est née grâce à cette dernière étape. Pour finaliser cette étape, un dossier devra être remis auprès du greffe du Tribunal de commerce. Il doit comporter :

  • Le formulaire M0 (Cerfa n°13958*02) bien rempli,
  • L’exemplaire original des statuts signé par tous les associés,
  • L’acte de nomination du gérant (dans le cas où celui-ci n’est pas désigné dans les statuts),
  • Une déclaration des bénéficiaires effectifs signée par le gérant,
  • Un justificatif de jouissance des locaux utilisés au titre de siège social,
  • L’attestation de publication dans le JAL,
  • Un justificatif d’identité du gérant,
  • L’exemplaire original d’une déclaration sur l’honneur de non-condamnation du gérant,
  • Une attestation de filiation du gérant.

La remise de l’extrait Kbis par le gérant de la SCI est nécessaire lorsque ces formalités sont bien remplies. Il s’agit de la carte d’identité de la société immatriculée au RCS. L’existence légale de la société est attestée par ce document officiel.

Créer une SCI : quel coût ?

Sachez que chaque étape de création de SCI engendre un coût. Pour éviter les mauvaises surprises, il est important de s’intéresser sur l’ensemble de cout creation SCI.

Les frais administratifs à payer pour créer une SCI

Les frais d’annonce légale et de demande d’immatriculation sont les frais administratifs que vous devez payer lors de la création d’une SCI :

Le coût de l’annonce légale de constitution de SCI

Le prix de la publication d’une annonce légale de création de SCI dépend du lieu auquel l’annonce est diffusée (France Métropolitaine ou Mayotte/La Réunion). Pour une publication en France Métropolitaine par exemple, le coût d’une annonce légale de constitution de SCI s’élève à 222 euros TTC cette année. Dans ce cas, le montant hors taxes est de 185 euros (+ 37 euros TVA).

Le coût du dépôt de la demande d’immatriculation de la SCI

Le dépôt de la demande d’immatriculation de la SCI se fait auprès du greffe du tribunal de commerce. Cette année, le coût à prévoir pour le dépôt de ce dossier est de 66,88 euros TTC.

A part cela, vous devez également vous occuper des frais engendrés par le dépôt du registre des bénéficiaires effectifs (RBE). Pour celui-ci, vous devez prévoir 21,41 euros TTC.

Le coût de l’accompagnement à la création de la SCI

Lors de la création d’une SCI, à part les frais administratifs, le coût de l’accompagnement de sa création est également à prévoir si vous ne voulez pas le faire vous-même.

Créer sa SCI soi-même

La création d’une SCI par soi-même ne coûte rien. Vous pouvez créer vous-même votre SCI car aucune loi ne l’interdit. Toutefois, cette solution exige que vous disposiez de solides connaissances en la matière.

C’est vous seul qui allez vous débrouiller dans la rédaction de statut, le remplissage du formulaire M0 société civile, la réunion des justificatifs adéquats et la déposition de la demande d’immatriculation de la SCI.

Créer sa SCI avec un professionnel

Pour la création de votre SCI, il est aussi possible de vous faire aider par un professionnel. Ce dernier peut s’occuper de tout ou une partie des travaux. Recourir à un notaire ou à un avocat est une solution plus complète mais c’est aussi la plus chère. Si vous souhaitez l’appeler, prévoyez environ 2000 euros.

Mais cela ne vous empêche pas de faire appel à un expert-comptable. Si ce dernier vous accompagne pour la création de votre SCI, attendez-vous à payer une somme approximative de 1000 euros.