Compromis et promesse de vente : quelles différences ?

Vous êtes sur le point d’acheter ou de vendre un bien. Mais avant de conclure la transaction, vous souhaitez formaliser votre accord sous la forme d’un avant-contrat. Entre le compromis et la promesse de vente, c’est l’hésitation. Et pour cause, ils n’ont pas les mêmes conséquences.

Quel engagement pour les parties ?

L’achat ou la vente d’un bien immobilier peut prendre plusieurs mois. Il faut souvent laisser à l’acheteur un délai de réflexion. Un temps qui peut lui être nécessaire pour finaliser la faisabilité financière de son projet. C’est ici qu’entre en jeu les avant-contrats. Bien que facultatifs, ils sont fortement recommandés. Ils interviennent après l’offre d’achat et avant la vente définitive. Une fois que les deux parties sont d’accord sur le prix. Elles concluent alors soit un compromis soit une promesse de vente. C’est un premier engagement formel, une étape préparatoire à la signature de l’acte final. Une différence importante tient dans l’engagement des parties. Il est réciproque dans le compromis mais unilatérale dans la promesse de vente. Comme son nom l’indique, ici le vendeur promet la vente de son bien. Il accorde donc à l’acheteur une exclusivité. Bien sûr, en échange d’une contrepartie financière.

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Quelles conditions pour la rétractation ?

Pour obtenir cette promesse de vente, l’acheteur doit s’acquitter d’une indemnité d’immobilisation du bien. Celle-ci lui assure la réservation exclusive du logement pendant un temps donné. Un compromis de vente peut également s’accompagner d’un versement appelé dépôt de garantie lors de sa signature. Dans les deux cas, cela correspond à environ 10% du montant total. Cette somme sera au choix :

  • déduite du prix total lors de la conclusion de l’acte de vente ;
  • restituée à l’acquéreur dans le cadre d’un délai de rétractation ou d’une clause suspensive prévus au contrat ;
  • conservée par le vendeur en guise de dédommagement.

Alors où se cache la différence entre ces deux types de contrat ? Dans les voix de recours en cas de rétractation. Elles ne sont tout simplement pas les mêmes selon les types de contrat. Un compromis de vente étant un engagement réciproque, il vaut vente. Si l’une des deux parties ne la respecte pas, l’une comme l’autre peut faire appel à la justice. De là, des dommages et intérêts peuvent être réclamés. Dans le cadre d’une promesse unilatérale, seul l’acheteur en a le droit. Il peut porter plainte contre le vendeur si celui-ci annule la transaction. C’est pourquoi elle est réputée être plus souple pour l’acquéreur.

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Quelles sont les formalités à respecter ?

Malgré la dénomination d’« avant-contrat », une promesse comme un compromis de vente est bien un contrat. Chacun représente un accord mutuel, certes préliminaire, mais d’une grande importance. Il pose déjà les obligations des deux parties en vue de la future vente. Aussi, la rédaction d’un tel document n’est pas à négliger. Et pour être valable, les deux contrats ne sont pas soumis aux mêmes obligations. Contrairement au compromis, la promesse doit être enregistrée auprès de la recette des impôts ou établie par notaire. Quoi qu’il en soit, il est vivement conseillé de se tourner vers un professionnel de l’immobilier. Il vous aide notamment à énumérer les clauses suspensives. Ces conditions permettent une annulation sans conséquence. Elles doivent être parfaitement précisées pour éviter toute incompréhension ou confusion le moment venu.

Promesse et compromis de vente sont deux avant-contrats. Ils sont formulés après l’offre d’achat. La différence principale tient dans la nature de l’engagement des deux parties. Pour le premier, il est unilatéral, pour le second il est réciproque. Dans tous les cas, le vendeur ne peut pas se rétracter. Pour choisir le bon contrat, le mieux est de faire appel à un notaire ou un agent immobilier.