lundi, novembre 30, 2020
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Comment réduire les impôts en 2020 grâce à l’immobilier ? C’est un sujet de discussion qui restera en 2020 l’un des thèmes préférés des Français. L’offre immobilière disponible sur le marché de l’investissement immobilier est pleine de possibilités pour permettre aux investisseurs d’optimiser leurs impôts sur les revenus reçus en 2020. Nous avons étudié les différentes options pour vous afin de comparer les principaux régimes fiscaux.

Résumé :

A découvrir également : Comment optimiser vos revenus locatifs avec le régime réel ?

1. Tableau comparatif des différents dispositifs

2. Réduction fiscale et investissement locatif La loi Pinel Loi de Normandie La loi Censi – Bouvard La loi de Malraux

A voir aussi : Loi Pinel : quel rendement peut-on attendre ?

3. Diminuer les impôts en réduisant l’assiette imposable de ses revenus. Défiscalisation Le dispositif « Monuments Historiques » Investissement en propriété nue

4.Exonération fiscale de 5000€ grâce au Pierre Papier les SCPI Fiscales Les Groupements forestiers (GFF)

Impôt foncier : comparatif tableau des différents appareils

Régime d’investissement Type immobilier Taxe Avantage Location Engagement Billet d’entrée PinelNouvelle loi (la plus courante) et OldUp à 21% réduction d’impôt minimum 6 ans un peu moins de 200 000 € Normandie loi jusqu’à 21% réduction d’impôt 6 ans minimum A partir de 100 000 € Censi-Bouvard neuf 11% réduction d’impôt 9 ans 80 000€ à 200 000€ selon les résidences Droit juridique Jusqu’ à 30% réduction d’impôt9 ans à partir de 200 000€ (travaux compris) Déficit foncier Déduction d’impôt en fonction de la quantité de travail entreprise Aucun À partir de 80 000€ hors travaux Historiques Monuments Déduction d’impôt en fonction du montant des travaux entrepris, 3 ans après le travail à partir de 300 000€ Travaux inclus Propriété ou ancienne déduction fiscale (intérêts d’emprunt seulement) exonération fiscale locale Non à partir de 100 000€ Taxes SCPI – selon l’appareil : Pinel, Malraux ou déficit foncier. Selon l’appareil : Pinel, Malraux ou déficit foncier.à partir de 5 000€ Groupes forestiers -18%réduction d’impôt jusqu’à 7 ans à partir de 5000€ Réduction fiscale et investissement locatif

Le Pinel Loi, un appareil qui réduit les taxes jusqu’à 63 000€ sur 12 ans.

Aujourd’hui, c’est indéniablement l’un des dispositifs les plus flexibles sur le marché de l’investissement locatif.

Le principe fondamental d’un régime fiscal est de donner à un investisseur la possibilité de réduire ses impôts en échange de quelque chose. C’est souvent la principale contrainte des investisseurs. Toutefois, la loi Pinel n’est pas contraignante par rapport à d’autres régimes ou modes d’investissement. L’investisseur s’engage à louer le bien en question pour une période de 6 ans, qui peut être prolongée de deux ans supplémentaires pour prolonger la réduction d’impôt. D’autre part, le loyer loué est plafonné selon un zonage défini par la loi (Zone A, Abis OrB1), ainsi que le revenu du locataire. L’avantage fiscal, calculé sur la base du montant investi (investissement maximal de 300.000 euros et maximum de 5.500 euros par m²), puis varie comme suit :

  • 12% pour six ans de location (réduction maximale d’impôt : 6.000 euros par an)
  • 18% pour un engagement de neuf ans (idem)
  • 21% pour douze ans de location (6 000 euros/an pour les neuf premières années puis 3 000 euros/an pour les trois dernières années).

Lorsque nous parlons de droit Pinel, nous pensons souvent immédiatement à acheter un appartement dans un immeuble neuf ou en construction (VEFA). Mais il est maintenant possible d’investir dans de vieux biens immobiliers tout en profitant de cet avantage fiscal. Il est ensuite appelé Pinel réhabilité. Il est également possible d’accumuler la loi Pinel réhabilitée et le déficit foncier. Retrouvez notre article sur la loi Pinel optimisée réhabilité au déficit foncier.

La loi Denormandie : une loi pinel dans l’ancienne avec des rénovations dans les villes de taille moyenne

Il est souvent présenté comme la « petite sœur » de la loi Pinel, mais ce n’est qu’une partie de la réalité. La plupart des règles applicables au régime Denormandie sont les mêmes que celles applicables à Pinel : l’état des ressources des locataires, le plafond du loyer, la possibilité de louer à un membre de sa famille, le montant de la réduction d’impôt, l’engagement de location de 6 à 12 ans…, etc. Par contre, les logements concernés ne sont pas les mêmes. La réduction d’impôt concerne les anciens logements en cours de rénovation (ou les locaux transformés à usage résidentiel).

Les logements doivent être situés dans des villes spécifiques énumérées dans le décret du 26 mars 2019 et publiées au Journal officiel du 27 mars 2019 (voir la liste des villes éligibles au régime De normandie). Les travaux de rénovation doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération et : • soit représenter au moins deux types de travaux sur le bouquet de cinq énumérés dans le décret publié au Journal officiel du 27 mars 2019• ou être effectuée au choix du propriétaire, tant qu’ils améliorent la performance énergétique des logements d’au moins 30% dans les logements individuels et de 20% dans les logements collectifs.

La loi Censi-Bouvard : investir dans des résidences étudiantes, EPHAD, résidences pour personnes âgées ou résidences d’affaires pour taxer

Si vous aimez avoir la tranquillité d’esprit, cette solution devrait vous convenir.

La loi Censi-Bouvard permet d’investir dans LMNP (Location meublée non professionnelle) dans une résidence gérée (hors résidence touristique depuis 2017) tout en bénéficiant d’une réduction fiscale. Cette réduction d’impôt s’élève à 11 % du montant investi jusqu’à concurrence de 300 000€, en échange d’un contrat de location de 9 ans.

Ce mode d’investissement est apprécié par les investisseurs à la recherche de confort. En effet, la résidence est géré par un propriétaire professionnel et le revenu est garanti par un bail commercial. Ce bail commercial s’applique généralement à une entreprise (ou plus parfois), durée renouvelable de 9 ans, qui permet au propriétaire de gagner un revenu trimestriel quel que soit le taux d’occupation de la résidence.

Bon à savoir : il est possible d’investir LMNP dans une résidence gérée neuve ou existante sans rendre l’investissement éligible au régime Censi-Bouvard. L’investisseur ne pourra pas bénéficier de la réduction d’impôt de 11 %. D’autre part, il sera en mesure d’opter pour le véritable système d’imposition des BIC et de réduire considérablement les impôts sur les revenus perçus. Une étude personnalisée sera nécessaire pour déterminer la méthode d’investissement la plus appropriée.

Malraux : L’immobilier patrimonial pour les investisseurs fortement taxés

C’est lele plus ancien régime actuellement en vigueur. Créé en 1962 et révisé à plusieurs reprises (1995, 2009 et 2017), il offre aux investisseurs la possibilité de bénéficier d’une réduction d’atax et d’acquérir un ou plusieurs biens immobiliers à rénover dans des Sites patrimoniaux remarquables (RPS). Le montant de la réduction d’impôt est calculé en appliquant un taux de réduction sur la quantité de travail effectué. Il existe deux taux différents selon l’emplacement des bâtiments :

  • réduction de 30% de la dépense totale pour les bâtiments situés dans une zone bénéficiant d’un PSMV (plan de sauvegarde et de développement) ou dans QAD (Quartiers Anciens Drégradés) ou dans « nouveau » Programme national de rénovation urbaine » (NPNRU).
  • Réduction de 22% pour les bâtiments situés dans un site patrimonial remarquable avec un plan de mise en valeur architecturale et patrimoniale (PVAP ) ;

Travaux admissibles à la réduction d’impôt Loi Malraux sont conservé dans la limite de 400 000 euros sur 4 ans. Si le montant des dépenses est inférieur, le contribuable peut facturer les travaux sur une période de 1, 2, 3 ou 4 ans. La réduction d’impôt peut donc atteindre 400 000 x 30 % = 120 000€ . Le propriétaire accepte de louer la propriété dans les 12 mois suivant la construction et pour une période de 9 ans.

Réduire les impôts en réduisant l’assiette imposable du revenu.

Le déficit foncier, l’une des armes les plus efficaces quand vous avez déjà un revenu foncier.

Comme toujours, nous ne devrions pas faire de généralités. Toutefois, il faut reconnaître que le déficit foncier est souvent très efficace pour un ménage qui a déjà un revenu foncier imposable de l’ordre de 6000€ par an. À condition que vous trouviez pour sélectionner le bon programme immobilier, au bon endroit.

Le principe est simple. Vous achetez de l’immobilier dans un ancien bâtiment dans lequel l’opérateur (dans ce cas, le promoteur immobilier) effectuera certaines rénovations, à la fois dans les parties communes et dans les zones privées. Contrairement aux Malraux, le Pinel réhabilité ou De normandie, peu importe où se trouve la propriété. Il n’est pas question de zonage ou de Secteur patrimonial remarquable (SPR). Le promoteur est donc plus libre dans son champ d’action.

Les travaux effectués par le promoteur peuvent être déduits de votre revenu foncier existant dans l’année de leur paiement, et l’excédent peut être déduit de votre revenu total, jusqu’à concurrence de 10.700 euros. La condition pour le propriétaire est de louer la propriété rénovée pour une période minimale de trois ans à compter de la date d’achèvement des travaux. Mais attention, sortez des locations meublées saisonnières. Seulement de la location nue. Le revenu doit être imposable dans la catégorie des revenus fonciers et non dans les BIC.

Si vous voulez louer meublé et optimiser le traitement fiscal du revenu, vous devriez regarder le régime fiscal réel des BIC. Cette méthode d’imposition vous permet d’amortir la valeur de la propriété. En savoir plus sur le statut LMNP en fiscalité réelle.

Le régime « Monuments historiques » : le déficit foncier sans plafond pour les personnes lourdement taxées

L’investissement dans les monuments historiques (HM) donne droit à une déduction fiscale importante pour l’achat, la rénovation et la conservation d’un bâtiment classé (d’intérêt historique national ou d’un bâtiment enregistré en inventaire des monuments historiques supplémentaires) ou étiquetés par la Fondation du patrimoine.

L’ offre est de plus en plus rare au fil des ans, mais il y a quelques acteurs spécialisés avec lesquels nous sommes partenaires et qui ont toujours des solutions intéressantes à offrir. La déduction fiscale importante concerne la possibilité pour l’investisseur de déduire la totalité du travail effectué, sans plafond, de son revenu total. C’ est le seul appareil complètement décapé . L’investisseur peut ainsi générer des impôts importants en réduisant considérablement son revenu net imposable.

Cependant, afin d’éviter la requalification fiscale, il doit louer la propriété pendant 3 ans après l’achèvement des travaux et conserver la propriété pendant au moins 15 ans. Par ailleurs, les investissements en « HM » posent des problèmes particuliers, notamment la question de l’ouverture du monument au public, ou le droit d’examen du Ministère de la Culture et des architectes des Bâtiments de France. Cette méthode d’investissement s’adresse aux amoureux de la belle pierre et de son histoire.

Investissement dans la propriété nue : gestion sans contraintes, moins d’IFI et pas d’impôt foncier.

Le principe de l’investissement dans une propriété nue est d’investir dans une propriété neuve à un prix réduit, sans augmenter son actif net imposable à l’IFI (impôt sur l’immobilier) et sans avoir à payer l’impôt foncier. L’investisseur achète la propriété nue d’un bien pour une période déterminée de temps (généralement 15 ans), et l’usufruit est acquis par un bailleur social qui s’occupera de la location de la propriété et qui recevra également tous les revenus tout au long de la durée de l’opération. C’est aussi lui qui devra payer l’impôt foncier. En retour, la propriété nue bénéficie d’une réduction sur le prix par m2, généralement de l’ordre de 40% pour une période de démembrement de 15 ans.

De plus, comme l’investisseur ne perçoit pas de revenus, il n’augmente pas sa charge fiscale. Au point de givrage, en cas d’acquisition à crédit, l’intérêt sur prêt est déductible des autres revenus fonciers de la maison fiscale. Cette méthode d’investissement s’adresse aux investisseurs qui possèdent déjà un ou plusieurs appartements locatifs, souhaitant continuer à développer leurs actifs tout en limitant leurs impôts. D’autre part, l’investisseur ne dispose pas de ses biens pendant toute la durée de la transaction. Elle ne peut donc pas la céder à moins que l’acheteur ne poursuive la transaction jusqu’à sa fin.

Taxe à partir de 5000€ grâce au Paper Stone

Le SCPI Fiscal : SCPI Pinel, SCPI du déficit foncier et SCPI Malraux

Ces trois actions sont ainsi accessibles à partir de 5000€ dans le cadre collectif de Pierre Papier en investissant dans une SCPI (Société Civil de Placement Immobilier). Il existe trois types de

  • SCPI fiscaux : Pinel
  • SCPI Malraux
  • SCPI Déficit foncier

Le montant de la réduction fiscale (Pinel Law et Malraux Law) ou de la déduction fiscale (déficit foncier) est le même que pour l’investissement direct. D’un autre côté, il n’est pas possible de gérer la propriété vous-même, comme cela pourrait être lors d’un investissement direct, sans passer par un SCPI. SCPI perçoit des frais de gestion, puis paie le loyer aux investisseurs en fonction du nombre d’actions qu’ils détiennent.

Les Groupements forestiers (GFF) : réduction d’impôt de 18% en investissant dans les forêts françaises

Les groupes forestiers sont des entreprises civiles dont l’objectif est d’acquérir et d’exploiter les forêts. C’est un excellent levier pour diversifier sa richesse à travers l’immobilier, tout en réduisant les impôts. La réduction d’impôt s’élève alors à 18% du montant de l’abonnement, jusqu’à une limite de 50.000 euros pour une personne seule et 100.000 euros pour un couple (c’est-à-dire 9.000 euros et 18.000 euros pour une réduction de IR respectivement), en échange d’une période de rétention minimale de 5 ans ½/7 ans, sauf en cas de début libération comme : licenciement, invalidité, décès et en échange d’un risque de perte en capital.

Bien comprendre la loi Pinel sur Bordeaux

Nous revenons sur le dispositif loi Pinel. Pour vous permettre de bien comprendre en quoi consiste ce dispositif et aussi quelles sont les obligations du bailleur, nous avons fait le choix délibéré de prendre la capitale girondine : Bordeaux. Mais rassurez-vous, la loi Pinel permet bien d’investir à Lille, à Lyon ou à Marseille. Le mieux pour en savoir plus sur les conditions de la loi propre à la ville de Bordeaux, c’est de faire appel à une société de conseil, spécialisée dans ce domaine. Nous vous rassurons tout de suite : passer par ce type de société ne vous coûtera pas plus cher, puisque c’est le constructeur qui va rémunérer la société conseil. Vous n’aurez donc aucun frais en utilisant leurs services. Il sera ainsi à même de vous expliquer, comment doit se calculer le loyer maximum, auquel vous pouvez prétendre. En effet, la loi Pinel impose au propriétaire bailleur un plafond maximum hors charge. Celui-ci est défini en fonction de votre surface habitable, à laquelle vous pourrez ajouter une partie des surfaces annexes. Cette surface sera alors soumise à un barème, en fonction du lieu où se trouve le bien. C’est l’état qui défini ce barème, mais il peut être majoré par le préfet de la région, si la situation locative est particulièrement tendue. À titre d’information et pour l’année 2020 :

  • La zone A bis : 17,43 €/m2
  • La zone A : 12,95 €/m2
  • La zone B1 : 10,44 €/m2
  • La zone B2 : 9,07 /m2

Sachez que Bordeaux se trouve en zone B1. Vous pourrez en plus ajouter un coefficient multiplicateur, pour connaître enfin le loyer hors charge. Il faudra également prendre en compte les revenus de votre locataire. Bref, vous l’avez compris, demander conseil à une agence conseil est très fortement recommandé, pour éviter toutes mauvaises surprises avec ce dispositif.

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A propos

Serge, 48 ans, agent immobilier Bienvenue sur Immo B, blog d’actualité immobilière qui vous aidera dans vos prises de décisions !!

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