Comment créer sa SCI ?

La société civile immobilière en abrégé SCI est la forme juridique adaptée pour acquérir, gérer ou transmettre de façon optimale des biens immobiliers. S’engager dans l’aventure entrepreneuriale au travers d’une SCI donne la possibilité à plusieurs personnes d’investir dans l’immobilier et pouvoir obtenir des prêts plus importants pour financer l’acquisition des biens.

Vous aimerez savoir quel est la démarche pour créer une SCI ? Parcourez cet article pour découvrir toutes les étapes pour la mise sur pied de votre SCI et également les caractéristiques spéciales de la SCI dédiée aux familles.

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Comprendre les règles de fonctionnement d’une SCI : le préalable avant de vous lancer !

La creation d’une SCI se présente comme la solution idoine pour l’achat et la gestion des biens immobiliers. Vous devez savoir que comme pour la plupart des entreprises, la SCI répond à des exigences et formalités prévues par le législateur. En particulier, en tant qu’associé d’une SCI, vous avez une responsabilité indéfinie. Il est donc capital de bien comprendre toutes les règles en vigueur en particulier pour ce qui est de la SCI familiale avant de définitivement vous engager.

La SCI présent toutefois de nombreux avantages par rapport à d’autres sociétés immobilières. Il s’agit entre autres de :

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Créer une SCI permet de réaliser des investissements dans le domaine immobilier qui n’auraient pas pu être fait par un seul individu. Plusieurs personnes mettant en commun des capitaux ont la possibilité d’augmenter leur capacité financière et ainsi constituer facilement un véritable patrimoine immobilier.

Avec une SCI, il est beaucoup plus facile d’obtenir des financements externes. C’est le cas par exemple d’un crédit en banque qui est plus facilement accessible du fait de la responsabilité illimité des associés.

La transmission du patrimoine de l’entreprise est simplifiée avec le statut de SCI, la fiscalité est avantageuse et les associés peuvent transmettre des parts sociales à leurs héritiers en lieu et place d’immeubles.

Le siège social de la SCI peut se situer au domicile du gérant, chez un membre de votre famille qui vous héberge gratuitement ou encore dans un logement commercial à condition, de fournir un justificatif. Le siège de votre SCI ne peut être fixé hors du territoire.

Il faut au minimum 2 associés pour créer une SCI et aucun montant de capital n’est requis (un montant symbolique d’1 euro suffit).

Processus de création de votre société civile immobilière

Pour immatriculer votre SCI et commencer à réaliser vos activités, vous devez obligatoirement passer par un certain nombre d’étapes. Il s’agit d’étapes indispensables qui vont finalement conduire à l’obtention de votre Kbis. De façon générale, les formalités pour créer votre SCI se présentent en 5 étapes :

Première étape : la rédaction des statuts

La rédaction des statuts est la première étape de la création de votre société civile immobilière familiale mais aussi l’un des plus importantes. C’est dans les statuts que vont être définies les règles de fonctionnement de votre entreprise. Vous avez également la possibilité d’y mentionner les modalités de sélection d’un gérant et les prérogatives de ce dernier.

Il est impératif de rédiger les statuts de votre SCI sinon vous ne serez pas en mesure de l’immatriculer. La rédaction des statuts doit inclure des mentions obligatoires telles que :

  • le statut juridique de votre société ;
  • une description d’identité complète de tous les associés ;
  • la dénomination de votre entreprise ;
  • la vision de l’entreprise (son objet social),
  • le lieu du siège social ;
  • le montant du capital social ainsi que
  • l’apport individuel de chacun et la durée de vie de l’entreprise.

Il est également possible d’anticiper certaines mentions comme les règles de tenue des assemblées générales, les dates (ouverture et fermeture) de l’exercice social, les modalités légales d’achat des parts sociales ou encore les modalités de dissolution de la société civile immobilière.

Deuxième étape : la constitution du capital social

La question du capital social est d’intérêt pour ce qui est de la création d’une société civile immobilière. Vous savez que le montant minimal fixé pour la constitution du capital social de votre SCI est d’1 euro. Toutefois, vous devez réfléchir sérieusement au montant que vous devez consacrer à votre capital social.

Gardez à l’esprit que le capital social est un élément de confiance envers les futurs clients et partenaires. Alors, il est important de disposer d’un capital qui soit conforme et pertinent à la vision et aux objectifs de votre entreprise. Pour ce faire deux options s’offrent à vous : un capital fixe ou un capital variable. Le capital de la société provient des associés et permet de financer les activités d’investissement de l’entreprise.

Les ressources apportées par les associés peuvent être en numéraires (argent issu d’un don ou d’un patrimoine) ou alors des apports en nature (il peut s’agir d’immeubles, de voitures, etc.). Chaque associé va recevoir des parts sociales au prorata de son apport au capital social de l’entreprise.

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Troisième étape : l’ouverture d’un compte en banque

En réalité, l’ouverture d’un compte en banque n’est pas vraiment obligatoire. Mais en pratique, elle est nécessaire car c’est dans ce compte que seront versés les apports en numéraire (en espèces) des associés. Par la suite, au moment de son fonctionnement, la SCI pourra utiliser ce compte pour effectuer ses paiements et assurer ses dépenses courantes.

Quatrième étape : la publication de votre avis de création dans un journal d’annonce légale

Il est important d’informer les tiers et le grand public de la mise sur pied de votre SCI. Cela passe nécessairement par le dépôt d’un avis de création dans un journal de publication d’annonces légales de la circonscription dont dépend votre siège social.

Vous avez ainsi l’opportunité de faire la publicité de votre entreprise auprès des futurs clients et également des futurs partenaires. À la suite de votre dépôt, vous allez recevoir une attestation de parution dans le JAL qui est une importante pièce de votre dossier d’immatriculation.

Cinquième étape : le dépôt d’un dossier complet d’immatriculation de votre SCI auprès des services compétents

Pour la finalisation de la procédure d’immatriculation de votre SCI, vous devez déposer auprès du greffe du Tribunal de commerce de la circonscription où se situe votre siège social, un dossier complet comportant les pièces suivantes :

  • Un formulaire M0 de création d’une société civile immobilière dûment rempli (notez qu’il est possible de le faire physiquement en vous rendant au greffe ou alors vous pouvez le faire en ligne) ;
  • Une copie d’une pièce d’indentification (carte nationale d’identité ou passeport) du gérant ainsi que de chacun des associés ;
  • Une déclaration de filiation ainsi que de non-condamnation des gérants ;
  • Un élément justificatif du lieu de votre siège social (pièce justificative de domicile si le siège est fixé chez le gérant, une copie de bail commercial ou une attestation de mise à disposition dans le cas où vous occupez gratuitement les locaux d’une entreprise) ;
  • Une attestation de parution dans un JAL compétent.

Après le dépôt de votre dossier, les services compétents vont se charger de l’étude de ce dernier. S’il le dossier est complet et jugé recevable car respectant toutes les règles en vigueur, vous allez recevoir un extrait Kbis qui représente le numéro d’immatriculation de votre société.

La société civile immobilière familiale : une SCI au statut spécial

Définition de la société civile immobilière familiale

La société civile immobilière familiale est un cas particulier de SCI qui permet de faciliter la détention, la gestion ainsi que la transmission de l’ensemble du patrimoine d’une famille. Il s’agit d’un statut très apprécié par les familles qui aimeraient acheter et gérer en communauté un bien immobilier (le cas par exemple d’une maison de vacances).

Avantages d’opter pour une société civile immobilière familiale

La société civile immobilière familiale offre un avantage patrimonial qui autorise la cession de parts sociales de manière plus simplifiée que dans le cas du partage d’un immeuble qui nécessite une opération d’indivision (car plusieurs personnes ont les mêmes droits sur le même bien). Une telle procédure aide à réduire les droits de succession et facilite grandement la transmission du patrimoine au sein de la famille.

Elle permet également l’organisation d’une indivision stable entre plusieurs héritiers et aussi la structuration d’un projet immobilier collectif avec d’autres membres de la famille.

Elle permet enfin une organisation subtile des droits et pouvoirs entre les gérants de la SCI, les associés, les usufruitiers et les nus propriétaires dans le cas de la transmission d’une grande partie (majeure partie) de votre patrimoine immobilier en vous assurant de conserver le pouvoir ou les revenus dudit patrimoine. Du point de vue fiscal, les avantages de la SCI sont multiples.

Caractéristiques particulières d’une société civile immobilière familiale

Dans le cadre de la mise en place d’une société civile immobilière familiale, il faut qu’au moins deux personnes participent au capital social de la société (notez que les deux personnes doivent être unies par des liens de parenté, d’alliance, etc.).

Il n y a aucune limitation sur le nombre d’associés. Même les enfants peuvent être associés dans le projet d’une SCI et pouvoir ainsi bénéficier des réductions d’impôts lors des successions et également profiter des avantages fiscaux dans le cas d’une transmission successive de parts de votre société civile immobilière familiale.