Le crédit immobilier est la solution à laquelle ont recours de nombreux porteurs de projets immobiliers. Si ce financement est d’une aide précieuse pour les demandeurs, il est important de faire attention au taux auquel il est octroyé. Or, ce taux change d’une banque à une autre, compte tenu de la politique commerciale de ces dernières. Leurs objectifs sont aussi un paramètre qui explique cette fluctuation du taux immobilier. Dans ce contexte de disparité, commet choisir la banque proposant le taux le plus attractif pour un prêt immobilier ?
Plan de l'article
Pourquoi les taux immobiliers varient-ils autant ?
Le taux immobilier est l’une des variables les plus importantes à évaluer au moment de contracter un crédit immobilier. Or, de façon pratique, d’une banque à une autre, ce taux peut varier considérablement, ceci pour plusieurs raisons. C’est d’ailleurs l’une des raisons pour lesquelles certains emprunteurs préfèrent un organisme de crédit à un autre. Pour obtenir un crédit immobilier, vous pouvez faire appel à plusieurs organismes financiers en même temps. La plupart des banque proposent une large gamme de crédits immobiliers : prêts aidés, prêts réglementés, crédit in fine, etc. Si son offre en matière de prêt immobilier est bien étoffée, le taux immobilier de la Banque Postale est défini en fonction de plusieurs modalités. Il est par exemple influencé par la durée de l’emprunt.
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Plus cette durée est courte, plus le taux immobilier appliqué est faible. En revanche, un crédit immobilier remboursable à longue durée est souvent affecté d’un taux élevé. Cette disparité s’explique par le fait que, plus la durée de remboursement est longue, plus il y a un risque de défaillance de l’emprunteur. C’est ce risque que prévient la banque en appliquant un taux élevé. En dehors de la durée de remboursement, le taux immobilier est tributaire de :
- les prix appliqués selon le marché immobilier de chaque région,
- la nature du projet immobilier : résidence principale, investissement locatif, résidence secondaire, etc.,
- le profil de l’emprunteur (entrepreneur, personne en CDD ou en CDI, etc.),
- le type de prêt immobilier (in fine, relais, accession sociale, etc.).
De plus, les taux directeurs fixés par la Banque Centrale Européenne et la politique commerciale de chaque banque ont également un impact sur les taux immobiliers de ces institutions financières.
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Comment comparer les différentes banques pour votre prêt immobilier ?
La comparaison est l’une des techniques les plus efficaces pour obtenir un financement immobilier aux conditions attractives. Elle consiste à simuler un crédit immobilier sur les sites de plusieurs banques ou à se référer à un site de comparaison en ligne. Il est aussi possible de recourir aux services et à l’expérience d’un courtier immobilier, surtout si vous empruntez pour la première fois. Malgré la diversité des options de comparaison, il faut dire que chacune d’elles a ses limites. Certaines offres alléchantes en apparence s’avèrent souvent basées sur des informations incomplètes demandées à l’emprunteur. Pour le souscripteur, il est donc nécessaire de pousser la réflexion plus loin, en se donnant un aperçu plus large des caractéristiques de chaque offre.
Nous recommandons souvent l’élaboration d’un tableau de comparaison Excel qui récapitule toutes les propositions de prêt et leurs modalités. Cette sorte de tableau de bord se compose de différentes cases à compléter avec des informations sur le crédit. Sur la base de ces informations, le souscripteur pourra alors identifier l’offre la plus adaptée à ses besoins et à sa capacité financière. En dehors de ces options, vous pouvez aussi vous référer aux avis clients sur les sites des banques. Même s’ils ne peuvent pas être pris en compte à la lettre, étant donné le risque de faux avis, ils constituent tout de même un critère d’évaluation important. Toutefois, en lisant les avis sur les banques via des sites d’avis certifiés, vous pourrez avoir des informations très fiables.
Quelle durée pour votre prêt immobilier ?
En matière de prêt immobilier, la durée est un paramètre fondamental.
La durée du prêt, une donnée propre à chaque emprunteur
La durée d’un prêt immobilier est fonction de chaque emprunteur, et donc difficile à déterminer. En ce sens, les politiques sont très subjectives et fonction de la capacité de remboursement de chaque souscripteur au financement. Ainsi, pour déterminer la durée de remboursement de votre crédit immobilier, tenez compte de votre situation personnelle et de vos projets à moyen et long terme. Votre objectif doit être de pouvoir rembourser vos échéances, sans avoir à subir de pression financière excessive. De même, il est opportun de chercher à payer de faibles mensualités. Toutefois, cette approche rallonge la durée du prêt et augmente par voie de conséquence son taux. Logiquement, le coût total du crédit sera plus élevé que vos prévisions. En considérant ces variables, vous pourrez définir objectivement la durée idéale pour votre prêt :
- votre taux d’endettement,
- le taux du crédit immobilier,
- le montant demandé en prêt,
- le coût de l’assurance emprunteur.
Ce faisant, le remboursement de votre prêt immobilier pourra être envisagé sereinement.
La durée classique d’un prêt immobilier
Au quatrième trimestre 2022, selon les chiffres de l’Observatoire Crédit Logement, la durée moyenne des prêts immobiliers est de 20 ans et 6 mois. Cependant, classiquement, la durée d’un crédit immobilier se situe entre 20 et 25 ans en moyenne. Par ailleurs, depuis le 1er janvier 2022, le Haut Conseil de la Stabilité Financière (HCSF) impose aux banques de ne plus octroyer un crédit immobilier au-delà de 25 ans, sauf exception. Mieux, elles doivent s’aligner sur un taux d’endettement maximum de 35 % des revenus du souscripteur, assurance de prêt comprise. Toutefois, il y a des exceptions à ces exigences.
En effet, lorsque vous achetez en VEFA, vous pouvez exceptionnellement obtenir un prêt sur 27 ans. Pareil si vous construisez une maison individuelle. Néanmoins, il faut dire que factuellement ces durées (20, 25 ou 27 ans), sont estimatives. En réalité, la durée effective d’un crédit destiné à un projet immobilier va de 8 à 12 ans. Plusieurs raisons expliquent cela. La première est dans les souscripteurs, dans leur grande majorité, revendent le bien concerné avant échéance du crédit, pour en acquérir un autre. Il dispose alors de liquidités pour un remboursement anticipé. Parfois, ces liquidités sont mobilisées via un héritage, lequel donne une marge de manœuvre plus grande à l’emprunteur.
Les autres facteurs qui influencent le prix de votre prêt immobilier
Plusieurs autres facteurs déterminent le coût total d’un crédit destiné à l’immobilier.
Le TAEG, une modalité de premier ordre
Si le taux immobilier est une métrique importante, elle n’est pas la seule qui détermine l’opportunité d’un prêt immobilier. Ainsi, en comparant les offres des différentes banques pour votre prêt, intéressez-vous au coût total du crédit. En ce sens, le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) est un indicateur plus complet que le taux nominal que nous évoquions précédemment.
Le TAEG renseigne en effet sur les frais cachés associés au prêt immobilier, et dont l’incidence sur le coût total du crédit est énorme. Il s’agit entre autres des frais de dossier, des frais de courtage, de tenue de compte et des frais d’assurance emprunteur pour ne citer que ces coûts. Les conditions propres au crédit immobilier sont aussi à considérer : les modalités de remboursement, la possibilité ou non d’un remboursement anticipé, le coût d’une éventuelle garantie (hypothèque, nantissement).
L’assurance emprunteur, un facteur primordial
Impossible d’occulter l’incidence de l’assurance emprunteur, laquelle représente une charge importante en matière de crédit. Composée des garanties maladie, décès et invalidité, cette assurance représente en moyenne 1/3 du montant total du prêt immobilier. Or, l’assurance emprunteur est exigée par toutes les banques, surtout s’agissant de crédit immobilier. Difficile donc d’y échapper. D’ailleurs, la banque vous propose d’y souscrire via un contrat de groupe. L’expérience a montré que cette option est plutôt onéreuse. Heureusement, vous n’êtes pas tenu d’accepter cette offre et pouvez envisager la délégation d’assurance emprunteur. La seule exigence ici est l’équivalence des garanties de ce nouveau contrat avec celles de votre banque.
Renégocier son prêt immobilier, est-ce possible ?
Il est bien possible de renégocier les modalités de votre prêt immobilier. À la faveur de cette opération, votre banque va remplacer votre crédit actuel par un autre. Dans les faits, il s’agit de reconsidérer certains aspects du contrat initial : durée du crédit, mensualités, taux d’intérêt, etc. Ainsi, les mensualités du crédit sont revues à la hausse ou à la baisse (plus fréquent). Vous avez même la possibilité de renégocier plusieurs fois, idéalement quand les taux sont à la baisse.
La renégociation de crédit à l’initiative de l’emprunteur est libre, mais la banque n’est pas tenue de l’accepter. Elle peut refuser de revoir les modalités de votre crédit sans enfreindre la loi, étant donné que cette piste n’est envisageable que si elle repose sur l’accord entre les deux parties. De plus, pour renégocier votre crédit immobilier, le montant du capital restant dû doit être de plus de 70 000 euros. En cas de refus de votre banque, vous pouvez opter pour le rachat de crédits. Cette opération consiste à faire racheter (rembourser) votre crédit immobilier actuel par un autre établissement financier, auquel vous êtes désormais lié par un contrat de prêt immobilier.
