En Andorre, acheter un appartement via une société commerciale (SL, pour Societat Limitada) ne relève pas d’un simple montage d’optimisation. C’est un choix de structuration patrimoniale qui modifie le régime fiscal applicable, les obligations de reporting et les contraintes de revente. Depuis la loi 5/2025 du 6 mars 2025, les règles d’acquisition immobilière pour les investisseurs étrangers ont été profondément remaniées, ce qui rend la question du véhicule d’achat encore plus technique.
Llei 5/2025 : le plafonnement qui change la donne pour l’achat immobilier en Andorre
Avant d’examiner la structure sociétaire, il faut comprendre le cadre légal récent. La loi 5/2025 impose un plafond strict aux non-résidents (et aux résidents installés depuis moins de trois ans) : un investisseur étranger ne peut plus détenir librement un parc immobilier illimité.
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Concrètement, le plafond autorise, tous biens confondus, deux appartements maximum par investisseur, avec en annexe jusqu’à trois parkings et trois caves par logement. L’alternative est une seule parcelle avec maison unifamiliale, ou six parkings seuls. Ce plafond court sur une durée de dix ans à compter du moment où il est atteint.
La question qui se pose alors : acheter via une SL andorrane permet-il de contourner cette limite ? La réponse est non. Le législateur andorran a précisément anticipé ce type de montage. Les autorités regardent à travers la société pour identifier le bénéficiaire effectif. Créer plusieurs SL pour multiplier les acquisitions expose à un refus d’autorisation gouvernementale, voire à des sanctions.
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Société andorrane et achat d’appartement : fonctionnement du véhicule SL
La Societat Limitada est la forme juridique la plus courante pour l’investissement immobilier en Andorre. Le capital social minimum est fixé par la législation andorrane et doit être libéré lors de la constitution. La société, une fois immatriculée, peut acquérir un bien immobilier en son nom propre.
L’achat en société implique toutefois une autorisation préalable du gouvernement andorran lorsque l’investisseur étranger détient plus d’un certain seuil de participation. Cette autorisation d’investissement étranger est instruite par le ministère compétent et conditionne la signature de l’acte notarié.
Ce que la SL modifie dans la fiscalité de l’opération
Le bien détenu par une SL est soumis à l’impôt sur les sociétés andorran, dont le taux maximal reste parmi les plus bas d’Europe. Les revenus locatifs générés par l’appartement sont imposés au niveau de la société, pas directement chez l’associé. La plus-value à la revente suit le même régime.
Pour un résident fiscal français qui conserve des liens avec la France, la question de la substance économique de la SL andorrane est déterminante. Une société sans activité réelle, sans personnel, sans bureau physique en Andorre, risque d’être requalifiée par l’administration fiscale française comme une structure écran. Le redressement porterait alors sur l’ensemble des revenus et plus-values, imposés selon le barème français.
- La SL doit disposer d’un siège social effectif en Andorre avec une direction réellement présente dans la Principauté
- Un administrateur résident andorran est généralement requis pour renforcer la substance économique
- Les comptes annuels doivent être déposés auprès du registre andorran, ce qui implique des frais comptables récurrents
Résidence passive en Andorre : le seuil relevé à un million d’euros et le rôle de la holding
Depuis la réforme de début 2026, le seuil d’investissement pour obtenir une résidence passive en Andorre est passé de 600 000 euros à un million d’euros en actifs andorrans. Un seuil réduit à 400 000 euros existe uniquement si l’investissement est dirigé vers le Fonds pour le Logement andorran.
Ce relèvement change l’intérêt de la structuration en société. La loi permet de remplir l’obligation d’investissement via des participations dans une société andorrane, y compris une holding immobilière. Un apport en capital d’au moins un million d’euros dans une holding andorrane peut satisfaire la condition sans immobiliser la totalité en immobilier direct.
Holding patrimoniale versus SL d’exploitation : deux logiques distinctes
La holding patrimoniale détient des participations dans d’autres sociétés ou des actifs financiers. Elle n’exploite pas directement un bien locatif. La SL d’exploitation, elle, achète et gère l’appartement au quotidien (location, entretien, charges de copropriété).
Combiner les deux, une holding qui détient une SL propriétaire de l’appartement, ajoute un étage juridique. Ce montage se justifie pour des patrimoines significatifs ou des projets multi-actifs. Pour l’achat d’un seul appartement, la complexité et les coûts de gestion (double comptabilité, double dépôt de comptes) l’emportent souvent sur le bénéfice fiscal marginal.
Limites concrètes de l’achat en société en Andorre
Le premier frein est le coût de structure. Créer et maintenir une SL andorrane implique des frais de constitution, un expert-comptable local, le dépôt annuel des comptes et, selon les cas, un commissaire aux comptes. Pour un appartement dont le rendement locatif est modeste, ces charges fixes peuvent absorber une part significative du revenu net.
Le second frein est la liquidité. Revendre un appartement détenu en société suppose soit de céder le bien (et de payer l’impôt sur la plus-value au niveau de la SL), soit de céder les parts sociales. La cession de parts est plus complexe juridiquement et moins lisible pour un acquéreur particulier, ce qui peut allonger les délais de vente.
- Les frais annuels de gestion d’une SL andorrane se chiffrent en plusieurs milliers d’euros, quel que soit le rendement du bien
- La cession de parts sociales nécessite un audit préalable (due diligence) que l’acquéreur exige presque systématiquement
- Le plafonnement de la loi 5/2025 s’applique aussi aux biens détenus via une société, ce qui limite l’effet de levier du montage
Troisième point souvent sous-estimé : le marché immobilier andorran reste étroit. Avec un territoire réduit et une offre de logements limitée, les prix au mètre carré ont fortement progressé ces dernières années. L’achat en société ne protège pas contre un retournement de marché, et la rigidité du véhicule sociétaire complique un désengagement rapide.
L’achat d’un appartement en Andorre via une SL reste pertinent pour un investisseur combinant résidence passive, patrimoine diversifié et présence économique réelle dans la Principauté. Pour un achat isolé, à titre personnel ou de placement pur, le coût de la structure sociétaire dépasse souvent l’avantage fiscal espéré.
La loi 5/2025 et le relèvement du seuil de résidence passive à un million d’euros renforcent cette analyse. Le cadre andorran se professionnalise, et les montages légers sans substance économique n’y ont plus leur place.
