Crédit immobilier : quel salaire est retenu ?

Un salaire variable, une prime exceptionnelle ou des revenus issus d’une activité indépendante ne bénéficient pas du même traitement lors d’une demande de crédit immobilier. Les banques appliquent des critères stricts et parfois disparates pour déterminer la part de revenus stable réellement prise en compte.

La présence d’un CDD, d’une période d’essai ou de revenus fonciers irréguliers modifie la capacité d’emprunt évaluée. Depuis l’instauration du prélèvement à la source, le calcul du reste à vivre et du taux d’endettement a évolué, influençant directement le montant accordé.

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Quels types de revenus les banques examinent-elles pour un crédit immobilier ?

Quand un dossier de crédit immobilier arrive sur le bureau d’un conseiller, chaque ligne de revenu est passée au crible. L’analyse ne laisse aucune place au hasard : la banque veut s’assurer que le candidat pourra suivre la cadence des mensualités, sans défaillance. Le salaire net sert de socle, c’est la donnée centrale. Les établissements n’accordent leur confiance qu’aux ressources stables, versées de façon régulière et prévisible.

Voici les revenus systématiquement considérés lorsqu’ils affichent cette stabilité :

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• Contrat à durée indéterminée (CDI)
• Traitement fonctionnaire
• Pension de retraite

Les primes contractuelles comme le treizième mois ou la prime d’ancienneté, dès lors qu’elles apparaissent de façon récurrente, peuvent compléter le revenu de base. En revanche, les primes exceptionnelles, par nature imprévisibles, ne sont que partiellement retenues, parfois même totalement écartées. Les revenus locatifs gagnent du terrain, notamment chez les investisseurs, mais la prudence reste de mise : un abattement, souvent de 30 %, est appliqué d’office pour anticiper les périodes de vacance ou les charges imprévues.

Revenus indépendants et variables : traitement spécifique

Pour un chef d’entreprise, un auto-entrepreneur ou une profession libérale, la mécanique se complique. Les banques épluchent les trois derniers bilans, recherchant la moindre fluctuation. Un chiffre d’affaires qui tangue d’une année sur l’autre, une période creuse, et la part de revenus crédit immobilier prise en compte fond comme neige au soleil.

La robustesse et la prévisibilité sont scrutées sans relâche. C’est cette diversité des critères qui explique pourquoi, selon l’établissement, la part de revenu retenu pour un prêt immobilier peut varier du simple au double. Un salarié en CDI, un fonctionnaire ou un entrepreneur : chaque profil influe directement sur le salaire minimum requis pour emprunter. À chaque statut, ses règles du jeu.

Salaires, primes, revenus annexes : ce qui est réellement retenu dans votre dossier

Sur la liste des éléments étudiés dans un dossier de prêt immobilier, le salaire net occupe la première place. C’est la référence, le chiffre que la banque retiendra pour calculer la capacité de remboursement. Le salaire brut n’a aucune valeur dans l’opération : seuls les montants réellement perçus chaque mois, une fois les charges sociales retirées, font foi.

Les primes contractuelles, treizième mois, prime d’ancienneté, ne sont intégrées que si elles s’inscrivent dans la durée, mentionnées sur chaque fiche de paie ou validées par l’employeur. Les primes exceptionnelles (bonus, intéressement, participation) subissent, elles, un filtrage bien plus sévère. Les banques en retiennent parfois une fraction, calculée sur la moyenne des trois dernières années, et seulement si la régularité est démontrée.

Les revenus annexes suivent leur propre logique. Pour les investisseurs, les revenus locatifs sont considérés, mais amputés d’un abattement destiné à couvrir l’aléa locatif et les charges. Une pension de retraite stable s’ajoute facilement, tout comme une pension alimentaire validée par un jugement.

Voici le résumé des ressources généralement retenues :

• Salaire net (hors primes exceptionnelles)
• Primes contractuelles récurrentes
• Revenus locatifs pondérés
• Retraite ou pension régulière

La recherche de stabilité domine. La question que se pose la banque : sur la durée du prêt immobilier, de quel salaire l’emprunteur dispose-t-il réellement ?

Critères d’évaluation : comment les établissements bancaires jugent la stabilité et la régularité des revenus

Le CDI, référence absolue ?

Dans le paysage bancaire, le contrat à durée indéterminée reste le mètre-étalon. Un CDI, hors période d’essai, inspire confiance : la stabilité du salaire, la continuité du contrat, tout y est. Côté fonction publique, le statut de fonctionnaire rassure tout autant : l’emploi et la rémunération sont considérés comme solides et pérennes.

Profils indépendants : examen à la loupe

Pour les travailleurs indépendants, chefs d’entreprise ou auto-entrepreneurs, la banque ne plaisante pas : elle exige généralement deux à trois exercices comptables, histoire de tracer la courbe des revenus. Elle surveille le chiffre d’affaires, la constance des bénéfices, la gestion des charges. Un exercice déficitaire, même isolé, peut faire vaciller tout le projet de crédit immobilier.

Pour mémoire, les profils les plus valorisés sont les suivants :

• CDI hors période d’essai : valorisé
• Fonctionnaire : stabilité appréciée
• Indépendant : revenus moyens sur plusieurs années

Le but est limpide : s’assurer que l’emprunteur tiendra la distance et pourra absorber la charge de remboursement pendant toute la durée du prêt immobilier. Le calcul du taux d’endettement reflète cette exigence, en intégrant chaque source de revenu, chaque pièce du puzzle. La banque, elle, ne laisse rien passer : cohérence des fiches de paie, conformité des bilans, pertinence des justificatifs. La régularité rassure ; l’instabilité fait reculer.

L’impact du prélèvement à la source sur la capacité d’emprunt : ce qu’il faut savoir

Depuis que le prélèvement à la source a fait irruption, le salaire net retenu dans un dossier de crédit immobilier s’est affiné. Fini le temps où l’on raisonnait en brut : ce qui compte désormais, c’est le montant effectivement versé chaque mois, impôts déjà soustraits. Ce revenu disponible devient la seule base pour évaluer la capacité d’emprunt et calculer le taux d’endettement.

Le taux d’endettement, plafonné à 35 % des revenus nets, se calcule sur ce qui reste réellement en poche après le prélèvement à la source. Les banques affinent leur analyse ligne par ligne : primes exceptionnelles, revenus variables, allocations, pensions, tout est décortiqué. Ce qui compte, c’est la part du budget que l’emprunteur pourra consacrer aux mensualités du prêt immobilier.

La façon dont les revenus sont structurés prend alors tout son poids. Deux personnes affichant le même salaire net, mais dont le taux de prélèvement diffère, ne disposeront pas du même pouvoir d’achat immobilier. Les revenus locatifs, eux aussi soumis au prélèvement, sont intégrés dans leur montant net après impôts.

Les conseillers bancaires ne se contentent plus du bulletin de paie. Ils examinent désormais l’avis d’imposition, scrutent les variations de taux liées à la situation personnelle ou à des changements de barème fiscal. Ces éléments modifient la marge de manœuvre financière et obligent à revoir la durée du prêt ou le montant de l’apport personnel. Les anciennes méthodes de calcul s’effacent : la réalité du net, impôts compris, s’impose comme le nouvel arbitre.

Demander un crédit immobilier, aujourd’hui, c’est avancer sur un fil. Les revenus ne se résument plus à des chiffres alignés : ils racontent une histoire de stabilité, de fiabilité, de stratégie. Entre bulletins de salaire, bilans et fiscalité, chaque détail pèse. Parfois, il suffit d’une ligne sur l’avis d’imposition pour faire basculer la décision. Voilà ce qui fait toute la différence pour franchir, ou non, la porte de la propriété.