Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) font partie de la catégorie “Pierre Papier” et sont devenues l’un des véhicules d’investissement les plus populaires auprès des épargnants. Les investisseurs les considèrent de plus en plus comme une excellente alternative aux placements dans des polices d’assurance-vie en termes d’équilibre entre le rendement et le risque réel.
Les médias ont beaucoup parlé des performances et des avantages des SCPI. Cependant, afin de mieux comprendre le fonctionnement de cette classe d’actifs et d’éviter les erreurs, il faut d’abord connaître les principaux risques liés aux SCPI d’entreprise.
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Plan de l'article
Secteur d’activité
Tout d’abord, il faut se pencher sur la stratégie d’investissement en SCPI que vous pourrez choisir.
Bien sûr, il ne faut pas se précipiter pour choisir une SCPI d’entreprise avec un rendement quelconque. Ces sociétés investissent et gèrent des propriétés de niche telles que des bureaux, des entrepôts, des magasins et des centres commerciaux. La clé est d’examiner attentivement votre politique d’investissement en SCPI et la diversification souhaitée.
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Au fil du temps, il existe un risque de mauvais tri, ce qui peut exercer une pression importante sur les SCPI et la trésorerie. Par conséquent, pour réduire le niveau de risque relatif, il convient de sélectionner pour le portefeuille des SCPI d’entreprise dynamiques et à forte notoriété, offrant une diversification sophistiquée et intelligente du patrimoine immobilier, un choix rigoureux des locataires et une gestion de la trésorerie en toute transparence.
Plus le thème lié à la société est fragile et moins ancré dans le modèle économique à venir, plus le risque que les SCPI enregistrent des locaux vacants est élevé.
La liquidité
Lorsque l’on décide d’investir dans une SCPI d’entreprise, la facilité de mise en œuvre et l’absence de gestion permanente pour les investisseurs est certainement l’une des raisons de ce choix. Pas besoin de prendre rendez-vous chez un notaire, les conseillers experts vous accompagnent, remplissent les documents et les enregistrent auprès de la société de gestion qui abrite la SCPI.
En revanche, si l’achat peut être qualifié de jeu d’enfant, la revente est un peu différente. L’un des risques récurrents lors d’un investissement en parts de SCPI est la mauvaise compréhension de la notion de liquidité dans cette classe d’actifs.
Le risque de liquidité réside dans la capacité à trouver des acheteurs en cas de besoin et à éviter la pression sur les prix. Vendre rapidement est souvent synonyme d’une mauvaise vente. Il convient donc de choisir des SCPI d’entreprise à capital variable, qui peuvent bénéficier d’un marché plus actif.
Globalement, il est important de noter qu’un investissement en parts de SCPI doit être considéré comme rentable à long terme.
Fiscalité
Au-delà du risque, il existe un piège dans lequel les investisseurs peuvent facilement tomber lorsqu’ils investissent dans les SCPI d’entreprise et il s’agit de la fiscalité. En effet, sur le plan fiscal, l’investissement en SCPI ne s’improvise pas.
De nombreux investisseurs ne calculent pas ou calculent mal les avantages fiscaux de cet instrument. Attirés par le rapport risque/rendement attractif, ils placent une partie de leur épargne en liquidités, en ciblant un rendement potentiel de 5%.
Cependant, ils oublient ou ignorent que les revenus des parts de SCPI achetées directement sont des revenus fonciers (99%) et sont donc imposés. À ce titre, ils sont soumis à l’impôt sur le revenu ainsi qu’aux cotisations de sécurité sociale.
Le régime fiscal est également très défavorable aux gros contribuables qui possèdent des SCPI en direct, c’est-à-dire en pleine propriété et, de surcroît, sans crédit. Les revenus des SCPI sont considérés comme des revenus fonciers et sont soumis à l’impôt progressif sur le revenu. Ce barème comprend des paliers qui augmentent vers des niveaux de revenus plus élevés.
Si vous recherchez un revenu complémentaire immédiat, vous devez comparer le résultat net à celui d’autres supports présentant des ratios risque/rendement similaires et adaptés à votre situation fiscale. Si l’objectif est d’augmenter la valeur de votre capital ou de générer des revenus complémentaires sur le long terme, vous préférerez peut-être acheter des parts de SCPI par le biais d’un prêt ou d’un démembrement.
Le risque locatif
La stratégie de sélection d’actifs immobiliers doit être surveillée pour assurer la diversification. Cela garantit la présence d’un grand nombre de locataires de différents secteurs d’activité, de différentes tailles et de différents services. Par conséquent, l’exhaustivité de la SCPI est protégée et les flux de trésorerie ne seront pas affectés par une baisse de rendement en cas de réduction d’une activité.
