Comment réaliser la dissolution de sa SCI

Il peut arriver au fil des années qu’une société tombe en faillite pour diverses raisons. Etant une forme d’organisation particulièrement appréciée en France, la Société Civile Immobilière ne déroge pas à la règle. La fin vie de ce type de société est généralement marquée par sa dissolution.

Les cas de dissolution de SCI sont assez fréquents sur le territoire français. Quel que soit le motif qui sous-tend cette décision d’envergure, la dissolution d’une SCI ne s’organise pas librement. La procédure de dissolution se déroule en 7 grandes étapes bien distinctes. Découvrez-les dans ce guide.

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Retour sur les raisons de dissolution d’une SCI

En France, toutes les sociétés peuvent être dissoutes. La loi prévoit 9 situations dans lesquelles les sociétés peuvent être dissoutes. On parle de causes ou de raisons de dissolutions de société. Elles s’appliquent aussi dans le cas de la dissolution SCI.

Il convient de préciser que les causes de dissolution de sociétés se classent en deux grandes catégories. D’un côté, on a les motifs de dissolution automatique et de l’autre, on retrouve les motifs de dissolution volontaire. Les causes de dissolution automatique d’une SCI sont au nombre de 4.

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Il s’agit de la mise en sommeil de la société durant 2 années, la réalisation de son objet social, l’atteinte de sa durée d’existence et de la survenance de l’une des situations prévues par les statuts. La dissolution volontaire peut quant à elle survenir dans 5 conditions.

La première est la volonté des associés de procéder à la dissolution de la SCI. Les 4 dernières conditions de dissolution de la SCI sont des motifs judiciaires. Le contrat de société peut être annulé par le juge.

La dissolution de la SCI peut aussi être prononcée lorsque l’un seul des associés détient toutes les parts de la société. Une dissolution judiciaire pour juste motif peut en outre être prononcée. Pour finir, une liquidation judiciaire de la SCI peut être prononcée.

Votre société civile immobilière doit impérativement se retrouver dans l’une des conditions présentées plus haut avant que vous ne mettiez en branle la procédure de dissolution.

Étape 1 : convocation et tenue d’une assemblée générale extraordinaire

La première étape de la dissolution de la SCI est la convocation de l’assemblée générale extraordinaire. Une convocation doit être envoyée à l’ensemble des associés de la SCI. La convocation doit préciser la date et l’heure de l’AGE ainsi que le lieu de sa tenue. L’ordre du jour doit également être présent.

Le jour de la tenue de l’assemblée générale extraordinaire, la décision de dissolution fait l’objet d’un échange. Les associés procèdent par la suite à un vote. Le résultat du votre détermine la validation ou non de la dissolution. La loi impose dans ce cas, un vote à l’unanimité. Si les statuts de la SCI prévoient un quorum plus souple, ce sont eux qu’il faut suivre.

Lorsque la décision de dissolution de la société est actée, les associés s’accordent sur la désignation d’un liquidateur. C’est lui qui représentera la société et se chargera du reste des démarches de dissolution. Au terme de l’AGE, un procès-verbal doit être rédigé. Il est signé par les associés et vaut preuve de la décision de dissolution et du respect de la procédure en vigueur.

Étape 2 : publication de l’avis de dissolution de la SCI

Seul représentant de la SCI en cours de dissolution, le liquidateur doit procéder à la publication d’un avis de dissolution. C’est une démarche informative qui vise à communiquer aux tiers la procédure en cours. L’avis de dissolution se publie dans un journal d’annonces légales.

Trois mentions obligatoires doivent figurer dans l’avis publié. Il s’agit du nom du liquidateur, de la date du PV de dissolution de la SCI et de la précision du greffe du tribunal compétent. Il est important que le liquidateur accomplisse au plus vite cette deuxième formalité de dissolution.

Il lui faut également s’en tenir aux exigences de la loi. Autrement, l’étape sera invalidée et devra être reprise. Cela constituera notamment une perte de temps et d’argent.

Étape 3 : constitution et dépôt du dossier de liquidation de la SCI

Au niveau de la troisième étape de dissolution de la SCI, le liquidateur désigné par les associés constitue un dossier de dissolution de la société. Il doit à cet effet remplir le formulaire M2 puis le signé. Au formulaire, il est nécessaire d’associer des pièces justificatives. Elles sont au nombre de 5.

La version originale du procès-verbal de dissolution est notamment exigée. L’attestation de parution de l’avis de dissolution dans le JAL est également demandée. Le liquidateur fournit aussi une déclaration de non-condamnation et une copie de sa pièce d’identité. Pour finir, un chèque de paiement des frais de greffe doit compléter le dossier de liquidation.

Ainsi constitué, le dossier de liquidation est déposé auprès du greffe du tribunal. Le dépôt doit impérativement intervenir dans un délai de 30 jours après la décision de dissolution prise en AGE. Le liquidateur dispose ainsi d’un mois pour accomplir les deux premières démarches et acter la dissolution de la SCI.

La liquidation procédure complémentaire à la dissolution de la SCI

La procédure dissolution d’une SCI ne se limite pas aux trois démarches de dissolution présentées plus haut. En plus de la dissolution, le liquidateur doit procéder à la liquidation puis à la radiation de la société. Pour précision, il est possible de réaliser une liquidation amiable.

La plupart des sociétés civiles immobilières privilégient d’ailleurs cette approche. La liquidation s’articule autour de trois démarches et la radiation quant à elle, demande l’exécution d’une seule démarche déclinée en plusieurs actions.

Étape 4 : réalisation des opérations de liquidation de la SCI

Lorsqu’il s’engage dans la liquidation de la Société Civile immobilière, le liquidateur est tenu de réaliser plusieurs démarches. Les premières concernent les opérations de liquidation de la société. Ici, le liquidateur commence par réaliser un inventaire. Il dresse la liste des actifs de la SCI ainsi que celle de son passif.

Il se charge ensuite de procéder à la vente de tous les biens qui composent l’actif de la SCI. La vente concerne aussi bien les meubles que les immeubles. Le but de la vente est d’éliminer le passif de la SCI. Le montant tiré de la vente des biens sert ainsi au remboursement de toutes les dettes de la société.

Étape 5 : établissement des comptes et clôture de l’activité de la SCI

Au terme des opérations de liquidation de la SCI, le liquidateur désigné par les associés s’engage dans l’établissement des comptes. Il clôture les comptes pour apprécier le résultat obtenu. Ici, deux possibilités s’offrent à la SCI. Dans le meilleur des cas, la société réalise un boni de liquidation. Au pire, la société civile immobilière réalise un mali de liquidation.

On parle de boni de liquidation lorsque la SCI possède un reliquat après la clôture des comptes. Une imposition de 2,5 % est dans ce cas appliquée au montant. La partie restante est ensuite distribuée aux associés de la SCI suivant leurs parts sociales. Les associés avec des parts sociales importantes toucheront ainsi une meilleure partie du boni comparativement aux associés à petites parts sociales.

Inversement, on parle de mali de liquidation lorsque la SCI se retrouve débitrice après la clôture des comptes. Ici aussi, les associés procèdent au partage du mali. Ils sont responsables du remboursement à hauteur de leurs parts sociales. Les associés avec des parts sociales importantes paieront ainsi une plus grande partie des dettes contrairement aux associés à petites parts sociales.

Étape 6 : rédaction du procès-verbal de liquidation de la SCI

La troisième démarche de la liquidation de la SCI est la rédaction d’un procès-verbal. Le PV est rédigé par le liquidateur. Il renseigne sur la situation de la société et informe sur l’existence d’un boni de liquidation ou d’un mali de liquidation. Dans le procès-verbal, le liquidateur est aussi tenu de préciser la date de la liquidation de la SCI.

En dernier lieu, le liquidateur procède à la publication d’un avis de liquidation. Cet avis se publie dans un journal d’annonces légales. Ce n’est qu’après cette publication qu’il est possible de procéder à la radiation de la SCI.

Étape 7 : radiation de la SCI

La radiation est la toute dernière démarche de dissolution de la société civile immobilière. Pour que la radiation soit effective, le liquidateur doit constituer un dossier de radiation. Son dossier se compose d’un formulaire M4 que le représentant de la société doit remplir et signer. Quatre pièces justificatives doivent ensuite être associées au dossier.

Il s’agit du procès-verbal de dissolution de la SCI, de l’avis de parution de la liquidation de la société dans un JAL. Les comptes de dissolution de la société approuvés par le liquidateur doivent aussi être associés au dossier. Pour finir, le représentant ajoute un chèque au dossier pour le paiement des frais de greffe.

Le dossier de radiation ainsi constitué par le liquidateur est transmis au greffe du Tribunal. Ce dernier l’étudie et vérifie la légalité et le respect de toutes les démarches. Pour mener à bien votre projet de dissolution de SCI, vous devez toutefois bien préparer votre action.

Prévoyez un budget moyen de 400 euros. Les frais augmenteront toutefois si vous contactez un spécialiste et vous faites accompagner dans les différentes démarches.