15 000 euros. Ce nombre, sec et sans fioritures, trace aujourd’hui une frontière nette pour les bailleurs. Depuis 2025, l’administration fiscale n’accorde plus la moindre marge : franchissez ce seuil, et l’accès au micro-foncier s’évanouit, même si vos loyers fluctuent ou semblent anodins sur l’année.
Plan de l'article
Le régime micro-foncier en 2025 : ce qui change et à qui il s’adresse
Le régime micro-foncier s’adresse aux propriétaires qui louent eux-mêmes un logement vide et perçoivent des revenus fonciers chaque année. Pour 2025, la règle n’autorise aucun écart : si le total de vos revenus bruts reste sous la barre des 15 000 euros, le système déclaratif simplifié vous est encore accessible. Ce calcul prend en compte tous vos biens, sans distinction, en retenant les loyers encaissés bruts, hors déduction des charges.
L’intérêt principal ? Un abattement forfaitaire fixé à 30 %, appliqué automatiquement au moment de la déclaration. Aucun justificatif n’est à fournir, aucune addition interminable à faire. Si votre situation colle à ces critères, vous gagnez en clarté et en rapidité. Mais attention, l’accès n’est pas universel. Les logements achetés via des structures collectives, ceux soumis à des régimes fiscaux particuliers ou bénéficiant d’avantages type Pinel, SCPI ou dispositif défiscalisant, sont directement écartés. Le Code général des impôts détaille précisément ces exclusions.
Qui reste éligible ?
Pour s’y retrouver, voici les profils qui peuvent continuer à bénéficier du micro-foncier en 2025 :
- Propriétaires de biens nus en direct, non meublés.
- Loyers bruts cumulés qui ne dépassent pas 15 000 euros sur l’année civile.
- Absence de dispositifs fiscaux spécifiques (Pinel, Malraux, Borloo, Périssol) en vigueur sur les locations concernées.
Le micro-foncier cible donc en priorité les portefeuilles modestes et les bailleurs qui veulent miser sur une gestion simple. La déclaration passe alors par le formulaire 2042 (case 4BE) sans paperasse à rassembler. Ce choix est souvent pertinent si vos charges réelles (travaux, assurances, prêts…) restent inférieures à 30 % des loyers : nul besoin du régime réel quand un forfait est suffisant et sans logistique complexe.
Quel est le montant maximum pour rester éligible au micro-foncier ?
Tout repose sur un chiffre : le montant maximum pour le micro-foncier s’établit à 15 000 euros de revenus locatifs bruts annuels. Ce plafond retient tous les montants encaissés pour l’ensemble de vos locations nues relevant d’un même foyer fiscal, qu’il s’agisse d’un appartement, d’une maison ou de plusieurs lots.
Il s’agit du total brut des loyers perçus dans l’année civile, avant tout abattement, sans prendre en compte les charges éventuelles. Si cette somme dépasse 15 000 euros, le passage au régime réel devient obligatoire. L’abattement automatique disparaît alors, et chaque dépense supportée pour les biens doit être inscrite dans la déclaration 2044.
Cette vigilance est tout sauf accessoire pour ceux qui accumulent les logements ou connaissent des mouvements de trésorerie irréguliers. Parfois, un impayé soudain remboursé, un nouveau locataire, un versement exceptionnel, peut suffire à franchir la ligne rouge. Cette année-là, la déclaration des revenus fonciers doit être adaptée en conséquence, sous peine de régularisations fiscales ultérieures.
Pour éviter tout dérapage, vérifiez chaque année le montant brut reporté sur vos relevés et quittances. Ce seuil n’admet aucun arrangement : le fisc scrute les chiffres, aucune brèche ne subsiste. Mieux vaut garder la main et anticiper, plutôt que de devoir justifier après coup une option qui ne vous correspond plus.
Avantages et limites : le micro-foncier est-il vraiment fait pour vous ?
Le régime micro-foncier plaît aux bailleurs peu enclins à gérer des tableaux complexes ou à fournir des dossiers épais. L’abattement de 30 % sur les revenus fonciers bruts, appliqué en quelques minutes lors de la déclaration, allège franchement la gestion.
Mais tout n’est pas parfait. À partir du moment où vos charges (travaux, assurance, intérêts d’emprunt, gestion) dépassent 30 % des loyers, la mécanique tourne moins rond. Le micro-foncier ne vous permet pas de jouer sur le déficit foncier : seule la part forfaitaire compte, et aucune possibilité de compenser une perte avec d’autres revenus, contrairement au régime réel.
Certains cas excluent d’avance le micro-foncier. Dès qu’un logement relève des dispositifs Malraux, Monument Historique, Borloo, Besson ou Périssol, impossible de choisir le forfait : la déclaration au réel s’impose. Même impossibilité si vous possédez des parts dans une SCPI ou que votre bien profite déjà d’un régime spécial.
À ne pas sous-estimer : le micro-foncier ne s’applique que pour la location nue. Les bailleurs qui optent pour le meublé n’y trouvent pas leur place et tomberont sous la fiscalité du micro-BIC. Chaque situation appelle une vérification minutieuse. Avant de choisir, listez précisément vos charges ; si vous constatez qu’elles restent largement inférieures à 30 % des loyers, inutile de s’alourdir avec une gestion comptable plus exigeante.
Micro-foncier ou régime réel : comment choisir selon votre situation ?
Opter pour le micro-foncier ou le régime réel, c’est choisir entre simplicité et optimisation. Si vos revenus fonciers bruts provenant de la location nue restent globalement au-dessous du seuil de 15 000 euros, le micro-foncier garantit une fiscalité nette, une gestion expéditive et une déclaration bouclée sans prise de tête.
Mais si vos charges réelles (intérêts d’emprunt en hausse, travaux ponctuels, grosses réparations, frais de gestion lourds) dépassent l’abattement de 30 %, le réel prend un avantage immédiat. Cette option, en vigueur pour trois ans minimum, s’adresse en priorité à celles et ceux qui investissent dans la rénovation ou supportent d’importantes dépenses d’entretien.
À qui s’adresse chaque régime ?
Pour y voir clair, le tableau des profils adaptés s’arrête à ces grandes lignes :
- Petits bailleurs avec charges faibles et loyers modérés : micro-foncier.
- Investisseurs en travaux ou acquéreurs récents avec des emprunts lourds : régime réel.
Le choix du régime réel s’applique uniquement pour la location nue, hors systèmes fiscaux spécifiques. Avant de faire votre choix, synthétisez tous les flux liés à votre investissement locatif. Les règles fiscales ne laissent que peu de place à l’approximation : adaptez-vous à vos dépenses concrètes, surveillez les modifications de la réglementation, car le cadre évolue sans ménagement.
Se maintenir sous la barre des 15 000 euros, c’est rejoindre la voie express ; la franchir, c’est emprunter la route des comptes détaillés. À chacun d’ajuster son rythme et ses ambitions, la vigilance du fisc ne faiblit jamais.
